最近以来，“以房养老保险”这个曾经备受关注，之后又突然沉寂的“养老保险方式”再次粉墨亮相。报载：自2014年原保监会试点以房养老保险至今已有4年时间。近日，银保监会一纸文件，将老年人住房反向抵押养老保险（即以房养老保险）正式扩大到全国范围展开，这使得以房养老保险再度被公众关注。
据千讯咨询发布的《中国养老保险市场发展研究及投资前景报告》了解，在公众视野，“以房养老保险”应该是个新名词。在坊间被形象地称为“倒按揭”。当然，在保险公司的产品目录上，其大名一直是“老年人住房反向抵押养老保险”。但平心而论，“以房养老”，即使加上“保险”二字，其内涵应该要比“老年人住房反向抵押养老保险”或“倒按揭”大得多。
有关专家评论说：这些政策（指银保监会的文件）其实很不接地气，以房养老保险是一个商业行为，只要有利可图，保险公司才愿意去干，从而倒逼相关政策的落实。现在情况反过来了，是监管部门先出台政策，但由于房价市场的不确定性、保险公司做以房养老业务盈利的不确定性，保险公司积极性也不高。
现在，我们来具体分析一下对保险公司而言这个产品有多大的承保风险。我们还是称它为“倒按揭”比较形象，它与贷款买房、按揭还贷的“正按揭”不同，是被保险人倒过来以房换钱。即房主把住房抵押给保险公司，保险公司每月向房主给付生活费。但房主仍然拥有居住权，直到去世。
当前房地产市场的一个特点就是住房价值与其使用价值严重分离。如果现在要把住房的价值与使用权挂钩作为保险产品的前提的话，“倒按揭”对保险公司显然是不合适的。因为他们能够拿到的仅是一纸房产证，但使用权却仍然在老人那里。因此，“倒按揭”必须有一个先决条件，就是房地产市场是稳定发展的、价格是可预测的。但是，现在的房地产市场人为干预太多，从理论上说，是无法准确预测的。一个不确定的市场，怎么做精算，怎么做保险？
有人常常以发达国家为例来证明“以房养老保险”或“倒按揭”可行。但是，我们和大多数发达国家的土地政策是不同的。在大多数发达国家购买私房，是连带土地一起买下的。也就是说，买下后，房主对房屋土地都拥有财产权。保险公司愿意作交易，看中的不是房屋，而是房屋所在的地块。据日本的朋友告知：他们购买的房屋，经过20年折旧，最后地面建筑的价值归零。
我们的政策不同：首先，居民住房，业主只能租用土地的使用权，最长年限是70年。因此，假设老人60岁时将住房抵押了，但仍在原地居住。如果老人85岁离世，在此25年间，实际上不可分割但又被人为分割的住房使用权和土地使用权实际上都在一天天地折旧。到保险公司最终接手时，住房的使用价值和市场价格肯定都已大打折扣。其次，房地产业内还有个说法，现在的居民住宅寿命实际是不足70年的。加上老人肯定不会买来新房就抵押出去，这么两头一掐，老人身后留下的那个破旧的房子究竟还能值几何？所以，我曾经评论说：当年的“应者寥寥”、“惨淡收官”，更主要的原因是保险公司根本不愿意开展这项业务。
杭州一对老夫妻成为浙江省内第一对吃“以房养老保险”这只螃蟹的老年人，至于他们得到多少保险费媒体没有披露。但媒体做了个问卷，问“60岁时拿100万房子投保，每个月领2000多元养老金，你愿意吗”，但即便如此，回答愿意的还是不到13%。如果拿这个数字推算，要获得10000元养老金，房子的价值必须在500万及以上。回答愿意的又有多少呢？恐怕仍然是数以百计的“小众”。
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