“今年很多关于住房租赁方面的新政策，令大家好奇究竟会有什么样的影响，我想给大家提供一些数据，从七个角度尝试做解读。” 近日，链家集团董事长左晖首次就住房租赁市场的变革对外发表观点。
左晖从城市的人口、合理的交易量、买房和租房、政府和市场、存量与增量、未来机构化占主流、服务等七个方面入手，阐释了他所理解的“租赁新时代”。
显性趋势：租赁人口比例增高
“中国大概有20个以一、二线城市为中心的城市圈正在逐步崛起。据估计，未来可能每一个城市圈会拥有2000-3000万人口，等于占总城市人口的一半”，从城市人口出发，左晖认为租房目前是大城市的问题，像北京、上海等城市的二手房交易量已高达70%-80%。可见中国不动产交易市场潜力巨大，二手房权重会越来越高。
未来真正能解决房地产流通的手段到底是什么？左晖提到一个概念——“中性价值观”，即保持市场合理的流通率，这是调控本身的一个目标。左晖还提到一个指标——“千人的流通率”，即一个城市在合理或均衡状态下，应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟市场的历史均值保持在20‰—25‰之间。
而对于买房和租房两种方式在城市中如何占比才算合理？左晖给了一组预估数据：未来中国的租赁人口占比大概是1/3；城市越大，比例越高；北京的租房比例未来会超过50%。至于租赁住宅的供应主体，根据历史经验来看，左晖认为公租住宅占比最好不超过10%，当公租住宅比例过高会导致占用太多资源、运营效率低下等诸多问题。
看好存量市场 未来机构化或占主流
住房租赁市场重归主流视线，印证了近几年来“房地产进入存量时代”的业内观点。
一个显而易见的现象是，越来越多的开发商逐渐减缓新房开发速度，转而通过自持住宅地、开发长租公寓等手段介入存量市场。而传统以二手房中介为主营业务的链家、我爱我家等企业，则更有了专注存量的理由。
左晖表示，存量有非常大的空间，各城市都在大规模启用租赁住宅是对的，估计北京起码要有3千万平米才能基本缓解租房困难的问题，“一个较为合理的比重应该是：80%从存量解决，20%从增量解决。”
左晖表示，对于老房子要循环利用，由专业机构进行改造再投入到新的市场里去，同时进行统一的机构化管理，使用户的住房租赁品质得到基本保障。
对于住房租赁市场以及整个租赁的服务市场来说，左晖认为，眼下市场比较呼唤专业的机构化管理，在这方面未来机构化将占主流。
解决租房品质化难题
“房地产行业，服务是最基本的要求。企业如何提高服务水平是占有住房租赁市场比例的关键点。”左晖透露，“链家的基本管理理念是方差要足够小，IT系统和内部运营体系设计都是为了80分而努力，并在此基础上逐渐做得更好”。
据千讯咨询发布的《中国房屋租赁市场发展研究及投资前景报告》统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，如何让租户在租金相对比较稳定的情况下享受更好的品质，是包括链家在内的中介企业一直以来面临的更高层面的难题。
左晖说，未来10年，中国的住房租赁市场规模将达3万亿，但当下，租房子还远不是一件有品质、有尊严的事。他和他的同行要做的，就是让租房成为一种可选的生活方式，让居民能够住有所居，安居乐业。
相关研究报告：
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中国房屋租赁行业发展趋势分析预测报告
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