最近一段时间来，房价又成为争论的热点，判断房价的趋势又以挑衅性的方式横在了我们面前。判断我国房价2016年的走向，长时间出现好坏两个极端结论，恐怕是缺乏基本方法论的训练。我们还是从过去十年物价和房价的历史趋势线上，看看基础数据中能够为我们提供什么样的启示。
我国房地产行业（房地产行业发展趋势分析预测报告）还处在从婴幼时期向少儿时期成长的高速波动期，我国房地产尚未达到成熟阶段。我国房地产成长的高速波动特征可以从两个方面来理解。首先是巨量的消费人群存在着一时难以满足的刚需。其次，楼盘的供给者在产品设计上极度雷同，比如，如果是住宅，75-150平米的单元户型竞相上马，efficiency和更加变异的单元户型在我国今天还几乎是空白。
房地产的周期比宏观经济的商业库存周期要长得多。虽然我们不能用2008年以前的建筑业增加值数据来直接替代房价，但我们知道，2008以后的房价，应该在2008年以前就埋下了上升的因子。换句话说，不能像调控白菜价格那样来调整房价。
2013年，10月北京、深圳先后出台“京七条”“深八条”;11月广州和上海出“穗六条”和“沪七条”。11月底，武汉出台“汉七条”，随后南昌、厦门、沈阳、乌鲁木齐、桂林等一二线城市迅速跟进。短短二个月中，数十个城市先后发布了各自的房价调控政策。当时，国际经济环境恶化，房价经历十年上涨，增长已达到极限，出现断崖式下跌的判断不绝于耳。但到2013年底，70个大中城市，有66个在上涨。舆论的较真是：“等着吧!2014年再看”。
到2014年春夏，关于中国楼市经济泡沫破灭的报道铺天盖地，二三线城市出现“鬼城”和具有“铁价”地位的一线城市房价下跌20%的消息屡见头条。结果是，2014年中国70个大中城市中房价最低的一个城市仅下降了1.3%。
楼价的价格之刚，这是地产和其上盖物业复合之后，形成的地理唯一性和给定城区聚居区性质，加上地产的要素特质形成的租金特征：需求价格无弹性。这种刚性，只有在大规模的经济崩盘——战争等，和超长时间的衰落——底特律现象等出现时才能中断。这在中国根本不存在。很多所谓的“鬼城”，更多应该用城市化高速发展期人口迁徙带来的空间结构调整带来的后果来解释，而不是整个行业供给绝对过剩的总量问题。
具体看来，单变量式因果关系的武断混淆了房地产泡沫崩塌和房地产行业增速调整两个概念的区别。前者是房地产行业正常成长周期的灾变性中断，后者是房地产行业成长的周期性调整。房地产泡沫的定义是：房地产价格超过均衡水平后因经济人的乐观预期行为推动的一、二级市场上房地产资产价格的轮番上涨。我国推动房价泡沫的购房者(为卖而买者)从来没有超过整体购房人群的三分之一，甚至四分之一。
我国房地产在行业范围的泡沫不存在，这不仅因为我国购房中刚性需求占绝大部分，而且还因为我国农村住房属于小产权房不能上市交易和抵押贷款，这种含金量不同的制度导致农村新增住房的绝大部分人群涌入城市来购房，推高了城市房价。
中国经济在国际不利因素和国内结构调整因素冲击下，碰到了相当大的困难，但整体成长还在8000-15000美元段的中高速成长阶段，基础稳健良好。2015年，中国31个省市中有10个越过了中等收入陷阱区，今后5年还将有5-8个中部和西部省份显示出超越的不可逆转性。中国的房地产将仍然会和中等收入阶段的中国经济相吻合，问题很多，有时候也非常严峻，但大趋势向好。
中国经济在生产增长方向上整体健康。在短期，我们倒是有一个担心，那就是，资本市场不好，亦即股市不好，债市是股市风险的最好承托者(既具有流动性，又具有内置了相当风险保障的收益率)，出现机构在债市避险，引起债市升高，从而导致长期资产收益率绝对减少;这时，如果经济情况持续不好，楼市可能会因避险资金入市升高，这才是出现泡沫的时候。我国2015年楼市突然升高，不排除这一因素的存在。
正是在这个意义上，总供给管理和总需求管理首先是短期政策。在启动政策性操作后，如果药方合适，二者的短期效应巨大。有了这个前提，我们对国家范围的房价判断是，个别产品性楼盘(100-190平米)会过剩，出现债务危机;绝大多数与国民经济体系成长形成的总需求所对应的楼价，其开发者可能会出现资金链短缺而清盘破产;但作为房地产整体，由于基本经济面的稳定，由于总需求在中等收入阶段的成长，房价的粘性和刚性依然会存在，2016年价格还会以3%左右的趋势上升。
在70个大中城市中，预期有3-7个左右的城市楼价会下跌;有7-10个左右的城市价格在上升和下跌临界点上;有30个以上的城市绝对上升，但幅度很小;有几个明星城市的房价仍然会超出人们的预期。三线城市中，如果新型城镇化和城市群吸引力加大，会出现一定的过剩供给，价格会下降。但总的来说，我国三线城市的房价将会表现稳定。如果允许农村土地流转，将会出现4-5线城镇房价出现下降。但2016年不会出现这个现象。
中国的房价具有粘性价格和刚性价格的特征。我国房地产在行业范围的泡沫不存在，存在的是结构性泡沫。中国经济抗生产性衰退(供给性结构生产力不足)的能力比抗消费性衰退的能力要强得多。房地产业在行业内部和区域之间不会因为部分调整而出现大的崩塌性事件。作为房地产整体，2016年房价还会上升。