国务院近日召开的常务会议指出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。习近平主席最近也提到房地产市场的去库存化。这些都表明，当前房地产市场存在的问题已被提上了重要的议事日程。
从国家统计局日前公布的数据来看，房地产（房地产市场调查研究报告）新开工面积10月份按年下降13.9%，跌幅在短暂收窄后又有所扩大，反映房地产企业不看好未来市场，开工的热情不高。10月末，商品房待售面积达6.9亿平方米，比9月末增加2,122万平方米。如何释放居民的住房需求成为接下来国内房地产发展的关键。
一年多来，政府采取了一系列针对房地产市场的救市政策，特别是把银行按揭贷款利率及公积金的利率都降低到历史最低水平，但是房地产市场的销售为何没有快速增长?为何全国房地产住房的库存不减反增?
开放户籍以吸引中小城市居民进入大中城市，吸引农村居民进入中小城市，提升住房消费需求，以此来消化当前房地产市场过高的库存。这个思路是对的。但是，这必须建立在两个基本前提上。
一是要通过严格的住房税收政策把住房限定为消费品。在以投资者为主导的市场，只要房价持续下跌，住房投资者一定会退出市场。尽管一年多来政府推出了一系列的住房救市政策，但是这些政策的核心只是让持有一套以上住房的投资者利用优惠信贷政策及税收政策持有更多的住房。这种住房投资需求是十分有限的，也不具有刚性，只要预期逆转，这种需求立即会大幅缩减。
把住房的投资需求和消费需求用税收政策严格限制及区分开，让住房市场转型为以消费为主导的市场，这样才能把住房的消费需求释放出来。这些年来，为何中国的住房投资者个个都赚得钵满盆满，最核心的问题就在于住房投资的税收征收不正常。无论是住房交易税还是住房交易所得税都太低，甚至低得离谱。目前国内居民个人工资所得不多，却得缴很高的税，而住房投资者在住房市场赚到巨额利润却只要缴少许的税。这种税收政策不仅对绝大多数人来说不公平，也是推动住房市场炒作成风的根本原因所在。
中国住房市场税收政策的正常化，一定会让投资者收敛，中国房地产市场也会随之转型为消费占主导的市场，住房消费需求也才能释放出来。否则，只能把住房的价格越推越高，中国房地产市场面临的问题会越来越大。
二是用住房税收政策将其界定为消费品后，中国房地产市场才有可能由投资主导的市场向消费为主导的市场转型。在住房消费者为主导的市场里，房地产市场的价格会逐渐回归理性。在这个过程中，住房消费需求才能够逐渐释放出来。住房的市场价格越是向消费需求回归，那么住房消费需求就释放越大。如果想把当前房价顶在天花板不下来，又想居民来增加住房消费，这是不可能的。
可见，没有上述两个基本条件，想通过其他政策，比如户口放开政策，来带动或释放住房消费需求，很难达到预期目的。通过严格的住房税收政策把住房界定为消费品，让住房市场转型为消费市场，并让全国房地产市场的价格逐渐回归理性，才是解决问题的根本之策。