近日,北京第一宗“限房价地块”推出后乏人问津。原因无非是市场经济主体追求利益最大化,限定的商品房价格却比周边楼盘均价低6000元左右。笔者认为,此项调控政策若完全指望房地产开发企业承担社会责任,降低利润追求目标,可能并不符合市场经济运行规律,或难起到为房地产市场降温的效果。
一线城市房价上涨,有其坚实的物质基础和社会人文优势。北京、上海等一线城市,基础设施建设较为完备,历史厚重,富于人文关怀,吸引了庞大的就业人群。同时,一线城市经济结构趋向优化,第三产业比重接近发达国家水平,人均国内生产总值也明显高于其他省份,对相对较高的房价形成了有效支撑。
因此,虽然在土地出让环节限定商品房售价,对商品房市场有明显的调整作用,但可能并不符合房地产开发企业利润最大化的追求。目前看,一线城市住房价格并不是没有调整的空间。从住房租金折算,持有商品房的投资收益率不到2%,明显低于银行存款利率。这表明一线城市住房价格与住房租金形成了明显偏离,房价继续上涨存在较大风险;同时,住房租金将自发形成拉动房价向下的力量。
抑制一线城市房价上涨,也有一些符合市场经济规律的治理手段。首先,要严格执行房地产交易个人所得税政策。其次,要加快实施房产税,大幅提高二套房以上商品房的持有成本,推动二手房大量入市。第三,要加强对房地产交易资金合法性的审查和监管。第四,要扩大房地产信贷政策差别化程度,以房价为标准,划分不同房价的首付比、贷款利率,形成理性的住房消费理念。