今年6月以来，大量“限竞房”上市为北京市场带来了众多相对低廉的房源，但其中的刚需房源却受到购房者冷落，而销售火爆的却是“减配版”别墅。进入10月，北京楼市供应明显提速，其中当月中下旬陆续上市的泰禾西府大院等4个预售单价达10万元上下的豪宅项目格外引人注目。
自从北京楼市调控加码后，就有一条不成文的“红线”，即新盘获批报价不会超过8万元/平方米，该“红线”也在最近两年起到了调节北京房价的作用。2017年8月，随着昆仑域等项目终于以9万余元/平方米的均价成功取得预售证之后，北京市场上已经很少能有预售价突破10万元/平方米的项目了。
直到今年10月中下旬日，北京金茂府、昆仑域、玺萌一号院和泰禾西府大院相继获得预售资格。这四个项目中，有两个项目预售单价超过9.5万元;另外两个项目预售单价则超过11万元，是名符其实的10万元+项目。在北京“限竞房”集中上市的当下，当购房者纷纷判断市场走向要继续下行的时候，豪宅集中上市引起世界极大关注。
根据千讯咨询发布的《豪宅项目可行性研究报告》显示，在北京地区，通常将单位面积售价超过8万元的楼盘称为豪宅。对于豪宅而言，曲高和寡是市场上的常见现象，而其销量也往往会随着价格升高而降低。而北京豪宅的去化率却背道而驰。位于丰台区宋家庄的金茂府项目，销售户型以250~350平方米之间的大平层和叠拼别墅为主，总价大约2000万元左右就可以选择一套主力户型，这样的价格在北京此次上市的豪宅中尚属于较低水平。
在开盘前，很多购房者对获得预售证的44套房源就显示出强烈的购买意向，房源现在已经销售一空。现在能向笔者推荐的只能是即将获得预售证上市的房源，需要先期排卡。该销售人员还表示：“越到后期开盘的房源价格肯定就越高。”但是，据代理行人士分析，金茂府吸引客源的不仅仅是所处便利的地理位置，还有自身口碑。金茂府自带的科技住宅属性以及北京其他区域金茂府项目的成功，为此次开盘增色不少。位于南二环至南三环之间的昆仑域项目毗邻丽泽商务区，是这4个项目中最靠近市中心的位置。此次昆仑域拿到预售证的是二期叠拼项目，户型均在250平方米左右，均价11.5万元/平方米。
昆仑域之前的维权事件并没有影响到此次销售。该项目销售人员表示，自开盘以来，获得预售资格的112套房源已经销售了90多套。上叠户型基本已经卖完，剩下叠和中叠产品在售。而昆仑域一期，也即有维权问题的房源，清退岀的30多套房源正在办期转现上市销售。
泰禾西府大院位于丰台区丽泽桥西北侧，属于泰禾集团旗下的高端项目“院子”和“大院”系列之一。大院系列的显著特征是小区内采用中式园林景观设计，亭台楼阁彰显出一种中式的豪奢，企业的说法是“感受皇家园林大美”。同样令泰禾津津乐道的是，在大院中的每一个单元都会有专属的管家随时为业主服务，凸显豪宅的尊贵享受。
2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建、金茂联合体以50.25亿元竞得丰台石榴庄地块，溢价率达50%。经计算得知，该地块楼面价已超5万元/平方米，附加条件是配建规定的18600平方米公租房，价格为7000元/平方米。该地块就是如今的北京金茂府用地。
昆仑域地块的土拍同样发生在2015年。当年1月5日，丰台区亚林西居住区一期(0501-613、614、660)地块出让，土地面积10.59万平方米，建筑面积17.86万平方米。最终，该地块被招商、华润、九龙仓、平安联合体以总价42亿元、配建45300平方米“限价房”的代价成功摘得，溢价率近50%。
据当时中原地产首席分析师张大伟提供的统计数据，该地块的楼面价达3.73万元/平方米，刚刚达到售价的一半。2015年4月，该地块确定案名为华润昆仑域，由华润负责操盘打造满足改善性需求的平层大宅和叠拼产品。在更早的2014年2月20，泰禾集团以49.58亿元获得北京丰台区旧改项目地块，附加条件是配建5万平方米限价商品房，21000元/平方米。该地块面积96390平方米，总建筑面积170535平方米，挂牌出让起始价为33.5亿元。
经过20轮竞价后，最终泰禾集团拿下该地块，用于打造西府大院项目。泰禾内部称，该块地的楼面价为5.5万元/平方米。当时一些市场专家认为，在扣除保障房以及商业还建部分，其楼面价要超过8万元/平方米。而与此对应的是，西府大院目前的售价是11.3万元/平方米。此次入市豪宅项目从拿地到销售，中间经历了太过漫长的等待。三四年时间足够改变整个市场环境，也会令房企陷入十分尴尬的境地。
华润方面自拿地后，就鲜有昆仑域的声音。2015年的4月，华润宣布2015年将向市场投放顶级豪宅昆仑域，但此后却一直杳无音信。直至2016年7月28日，华润才重新宣布计划在当年的国庆档发布昆仑域样板间，10月底开盘。但是随着北京市“930政策”出台，一条不成文的限制售价“天花板”开始出现。一方面，售价比较高的豪宅拿证困难;另一方面，老项目在推出后期想涨价也很困难。所以直到2017年8月，昆仑域项目才终于成功一期取证，代价是售价下调至9.5万元/平方米。
同样，自2014年以来西府大院也迟迟没能销售，这中间有开发商和政府限价的博弈。西府大院销售人员表示，泰禾规定该项目最低首付比例是50%。此前有代理机构消息称，西府大院只接受全款买房。并且，以如此高端定位的项目竟然是以毛坯房交房，若想直接买精装，则需要每平方米多支付1.5万元。
此次北京集中上市的几个豪宅项目销售比较热，但是这种热度能维持多久无法判断。随后，还会有葛洲坝中国府、中国玺等豪宅寻求入市。一些分析指出，这些豪宅是稀缺资源，卖一套少一套。但另一种观点是，随着豪宅批量入市，高端客户的选择余地也会更大，可以货比三家。
对于此次10万元+豪宅为何会集中入市，合硕机构首席分析师郭毅表示：“今年限竞房等中低价位的房源上市量比较大，供应结构发生改变之后，没有必要再采取极致的调控手段。主管部门和开发商在价格上达成了一致，令这些豪宅项目能够入市。”