南京自从试行了土拍达到最高限价之后，不竞价而竞争建设保障房面积的新规之后，这个保障房究竟怎么建，如何在限价的市场环境下计算成本，一直都是考验开发商的问题。昨日，南京市发布关于《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》的通知，明确规定除了拍地再次强调了最高限价竞争保障房面积，同时还规定了保障房建筑面积范围为60至144平方米;保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅一致。
根据新规，开发商拍地竞争资金改为竞争保障房面积，成本控制方面极为考验：首先，新规明确在出让地块竞价达到最高限价后，转为竞争保障性住房建筑面积，每轮竞拍建筑面积增幅为200平方米或者200平方米的整数倍。竞拍面积最大者为竞得人，房屋建成后无偿移交政府，相应建设成本不计入该地块商品住宅房价准许成本。
其次，保障性住房套型建筑面积范围为60至144平方米，原则上以整幢、整单元或整层为最小建设单位，不得零散布置。第三，保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收，停车配建等公共配套共享，建设和装修标准同所在地块商品住宅一致。第四，保障性住房的物业保修金、电梯和消防等特种设备维修资金以及建设移交过程中产生的税费应由建设单位承担，不计入该地块商品住宅房价准许成本。
也就是说，竞拍建设的保障房，不仅要无偿移交政府，而且品质要和商品房一致，并且同时承担保障房的物业维修金和税费，建设成本和维修费用还不计入商品房房价准许成本，这样的成本却不许计入房价，显然对开发商的建设和成本控制是极大的考验。
根据千讯咨询发布的《商品房项目可行性研究报告》显示，而对于这些“商品房级保障房”的使用，新规也有明确的规定：建设单位完成保障性住房竣工备案后，将权属首次登记办理在区政府(或市属平台)或其指定的部门或机构名下，纳入市住房保障(人才安居)信息系统统一管理。这些保障房将交由区政府(或市属平台)或其指定的部门或机构持有管理，专项用于安置所在辖区住房保障对象及《南京市人才安居办法(试行)》中符合条件的人才。据悉，本规则适用范围为玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁、浦口、六合、江北新区。溧水、高淳区可参照执行。