受世界金融危机和国际、国内宏观经济形势变化的影响，今年以来，河南房地产开发市场走出低迷状态的积极因素逐步积累，房地产开发投资在低速增长的基础上有所回升，施工规模略有扩大，商品房销售下降幅度减缓。但房屋新开工面积继续下降，企业资金约束依然紧张，房地产形势仍不容乐观。
一、一季度河南房地产开发市场运行基本情况
（一）开发投资在低速增长的基础上有所回升。3月份，全省完成房地产开发投资111.65亿元，比上年同月增长15.9%，增速同比回落35.2个百分点，比今年1―2月回升9.2个百分点。
一季度，全省累计完成房地产开发投资185.95亿元，比上年同期增长12.0%，增速同比回落38.8个百分点，比2008年全年回落29.6个百分点，比1-2月回升5.3个百分点。其中住宅投资144.31亿元，增长12.3%，比1-2月增速回落4.7个百分点，占开发投资的比重为77.6%，与上年同期基本持平；办公楼投资3.07亿元，下降11.3%，比重由上年同期的2.1%下降到1.7%；商业营业用房投资17.34亿元，下降2.7%，比重由上年同期的10.7%下降到9.3%。
与全国和中部六省比较，一季度，全省房地产开发投资居全国第9位、居中部六省第2位。增速高于全国平均增速7.9个百分点，居全国第16位、居中部六省第3位。房地产开发投资占全国的比重为3.8%，同比提高0.3个百分点。
（二）房屋施工规模略有扩大，新开工面积继续下降。一季度，全省房屋施工面积8034.79万平方米，比上年同期增长9.0%，增速同比回落39.6个百分点，比2008年全年回落19.5个百分点，比1-2月回升6.8个百分点。其中，住宅施工面积6541.72万平方米，增长8.4%，增速同比回落46.1个百分点，比2008年全年回落23.0个百分点，比1-2月回升4.3个百分点。房屋新开工面积1303.34万平方米，下降9.8%，增速同比回落56.7个百分点，比2008年全年回落17.2个百分点，比1-2月回升3.0个百分点。其中，住宅1085.85万平方米，下降14.6%，增速同比回落72.0个百分点，比2008年全年回落23.4个百分点，降幅比1-2月扩大0.9个百分点。
（三）企业到位资金增速有所好转，但企业资金依然紧张。一季度，全省房地产开发企业到位资金327.99亿元，比上年同期增长12.8%，增速同比回落30.5个百分点，比2008年全年增速回落12.3个百分点，比1-2月回升8.6个百分点。房地产开发企业资金来源增速在连续14个月低于完成投资增速的情况下，一季度资金来源增速首次高于投资增速0.8个百分点。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款47.94亿元，增长27.8%，所占比重由上年同期的12.9%上升到14.6%；自筹资金180.86亿元，增长12.0%，所占比重由上年同期的55.5%下降到55.1%，其中企业自有资金68.08亿元，增长9.4%，所占比重由上年同期的21.4%下降到20.8%；定金及预付款49.36亿元，下降11.5%，所占比重由上年同期的19.2%下降到15.0%。
（四）商品房销售面积下降幅度减缓，销售额止降转升。一季度，全省商品房销售面积为421.94万平方米，同比下降2.4%，降幅比2008年全年缩小22.1个百分点，比1-2月缩小17.0个百分点。其中，商品住宅销售面积为395.82万平方米，增长0.9%，比2008年全年回升24.2个百分点，比1-2月回升18.6个百分点。全省商品房销售额110.52亿元，增长7.9%，比2008年全年回升28.1个百分点，比1-2月回升24.1个百分点。其中商品住宅销售额为97.21亿元，增长15.7%，比2008年全年回升35.7个百分点，比1-2月回升28.5个百分点。在商品房销售中，现房销售面积126.77万平方米，销售额26.08亿元，分别增长1.6%和9.5%；期房销售面积295.17万平方米，下降4.1%，销售额84.44亿元，增长7.5%。
（五）土地购置面积有所增加，完成土地开发面积继续下降。一季度，全省房地产开发企业土地购置面积461.51万平方米，同比增长9.2%。完成土地开发面积256.44万平方米，同比下降9.5%。
（六）商品房销售价格小幅攀升。据国家统计局70个大中城市抽样调查数据显示，2009年3月份，与上年同月相比，新建住房销售价格全国下降1.9%，郑州、洛阳、平顶山三市分别上涨1.0%、2.2%和2.0%，居全国70个大中城市的位次分别为第22位、15位和17位；与今年2月份相比，新建住房销售价格全国上涨0.1%，郑州、洛阳两市分别上涨0.2%、0.1%，平顶山持平，居全国70个大中城市的位次分别为第18位、28位和36位。
二、当前河南房地产开发运行需要关注的几个问题
（一）企业经营困难。由于房地产开发企业销售量持续下降，造成企业资金回笼困难，利润不断下降，少数企业开始裁员。尤其是在价格下调预期增大、销售持续下降双重压力的影响下，部分在房地产市场高涨期进入房地产领域的企业，由于土地成本高、资金回笼难，出现资金链条断裂而被迫倒闭的可能性增大，从而产生问题楼盘或烂尾楼的现象，需引起高度关注。据部分省辖市调查，今年以来，销售良好的楼盘占20%左右，销售一般的占30%左右，销售较差的占30%左右，销售很不理想的占20%左右。
（二）企业资金紧张。由于房地产开发企业销售量持续下降，资金回笼困难，开发企业普遍感到资金紧张。据调查，今年以来，20%左右的企业由于大部分商品房已经售出，资金压力较小；70%左右的企业由于预售房款占开发资金的比重较高，由于销售不畅，导致资金压力较大；10%左右的企业在多种因素的影响下，资金非常紧张。
（三）开发商信心不足。据调查，由于销售持续下降，资金筹措困难，今年以来，56%有开发项目的企业，除了工程接近尾声的企业之外，其余企业均有不同程度的延缓施工进度或暂停开发的现象。目前，多数企业采取“慎拿地、缓开发、以销定产”的营销策略，来规避目前的市场风险，表明开发商对市场前景信心不足。
（四）消费者近期购房意愿降低。受国内外经济形势的影响，消费者受房价下降预期加大、自身收入预期不确定因素增多、政府不断出台扶持政策以及对后市利好预期增大等多种因素的影响，仍然持币观望。尽管3月份，部分省辖市商品房销售出现“小阳春”，但基础尚不稳固，仍需进一步观察。加之媒体对房地产市场的引导有偏差，误导了理性消费群体。
三、2009年上半年河南房地产开发走势的基本判断
房地产市场的走势，与宏观政策的调整、宏观经济走势密切相关。当前，国际金融危机尚未见底，国内外宏观经济形势依然严峻，影响房地产市场健康发展的不确定因素也将日益显现。初步判断，2009年上半年河南房地产开发市场将呈现低开逐步回升的趋势，但由于不确定因素增多，总体形势短期的回升能否构成长期持续的趋势还需要进一步的观察，形势不容乐观。
（一）有利因素。一是政策效应将逐步显现。随着中央和地方扩大内需、促进房地产业健康发展等有关政策的贯彻实施，对房地产市场的调整将起到一定的促进作用。国家实施积极的财政政策、适度宽松的货币政策，将有利于缓解企业资金紧张的局面。下调购房贷款利率和首付款的比例、降低各种税费以及各种促销手段，将有利于提振消费者和开发商的信心；二是从长期看，住房刚性需求依然存在。全省房地产市场起步较晚，商品房主要以自住消费为主，投资性购房较少，随着城镇化步伐的加快，全省将继续加大经济适用房和廉租住房建设力度，加快棚户区改造步伐，稳步推进老城区和“城中村”改造进度，继续启动县域房地产开发市场，因此，全省房地产市场仍然有着较大的市场潜力；三是全省房价趋于基本理性。全省与全国相比，房价居下游水平，虽然全国一线城市的降价风暴对全省房价产生一定的影响，综合各方面意见，目前全省房价处于“涨无力、降有限”的博弈状态，但随着市场形势的发展，各项政策的落实到位，房价将趋于基本理性；四是房地产市场依然处于调整期，但调整的期限将逐步缩短，投机性成分开始减少，市场将逐步回归理性。
（二）不利因素。一是受美国次贷危机的影响，国内商业银行对开发企业和购房人的贷款持谨慎态度，开发企业和住房消费者从商业银行获取贷款的难度依然较大，尤其是开发企业资金紧张的情况近期内难以得到有效改善；二是受国际、国内经济形势的影响，股市、基金、房市、楼市持续低迷，大量居民财产性收入较少，生活压力加大，刚性购房需求受到抑制；三是政策的刺激效应有明显的滞后期。据调查，虽然有诸多政策出台，对房地产市场的长期趋势看好，但政策的作用会有一段延缓期，2009年房地产市场下行压力仍然较大。
四、促进河南房地产开发业健康发展的对策建议
针对当前河南房地产开发业发展过程出现的新变化、新情况、新问题，当前和今后一个时期，河南应继续采取“抓保障、稳市场、促消费、强监管、减负担”的综合性措施促进房地产市场健康发展。
（一）继续加强和改善宏观调控，切实增加有效供给。一是要积极引导和调控房地产市场走势，确保中央和河南政策措施落实到位。二是要继续优化住房供应结构，引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置；三是要加大保障性住房建设的资金投入，严格落实经济适用住房和廉租房建设有关政策。四是要调整优化产业结构，引导有资信和品牌优势的开发企业通过兼并、收购、重组等形式成为竞争力强的大型企业和企业集团。重点支持中原城市群城市做大做强中心城市房地产业，大力支持其他省辖市发挥自身优势，培育发展房地产业，积极拓展县域房地产市场；五是要抓好新开项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。从长远看，政府对房地产市场应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。当前，要特别关注城中村和旧城改造项目，引导城中村和旧城改造依法有序推进，防止不顾地方实际的大拆大建。
（二）强化合理住房消费的正确引导。一是要建立合理的住房消费模式，通过精心设计与产业化生产，注重原有住房的更新和节能改造，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的住宅。二是要加大正面舆论宣传引导和税收调节力度，扭转居民观望心态，提振居民消费信心，引导居民适度住房消费，不断满足不同层次的住房需求。
（三）切实做好稳定房价工作。当前，河南房价与全国及其他30个省市区相比处于下游水平，房价下调的空间较小。但是，用国际通用房价收入比来比较（一般认为房价总额与居民家庭年收入之比在3―6倍为合理区间，大于此区间则认为房价超出了人们的经济承受能力。以郑州为例，2008年郑州市户均可支配收入45430元左右，同期郑州普通住宅价格为3994元/平方米左右，按户均100平方米计算，即每套住房40万元左右，房价收入比达到了8.8倍），目前河南房价仍然偏高。因此，各级政府要把控制房价作为今后的工作重点，增强地方的主动性和积极性，加强供需双向调节，切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应，既要抑制房地产价格过快上涨，又要防止房价的大幅度下降，真正使房地产价格保持合理的水平。
（四）拓展房地产企业融资渠道。房地产业是一个资金密集型产业，高投资、长期资金占用是其显著特点，房地产的持续发展主要取决于资金的有效供给。目前，由于销售市场低迷，企业回笼资金趋缓，融资困难，将影响房地产市场的进一步发展。因此，拓展房地产企业融资渠道，构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求；大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具；吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等等。
（五）加大房地产市场监管力度，进一步规范市场秩序。一是要严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业；二是要完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和监测工作；三是要加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管，严格执行项目资本金制度，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为；四是要加大对小产权房的处理、解决力度；五是要进一步规范物业服务收费标准，提高从业人员素质，提升服务水平。
（六）改革房地产管理政策，调整规费征收，缓解开发资金压力。一是要在当前情况下，国家和省要上收部分房地产开发管理权限，防止地方政府随意扩大税费征收比例等滥用行政管理权限的行为；二是要按照少取、放活的原则，对房地产开发和交易环节的规费进行进一步清理，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的可尽能降低标准，能后置的尽量后置。如基础设施配套费、劳保统筹基金、人防异地建设费等行政事业收费和政府性基金等，可延期到办理商品房预售证时收取。