新募基金数量大幅提升，基金对于2012年中国房地产市场的热衷度有增无减。2012年上海大宗房地产投资市场总成交金额约310亿元，资本对于上海区域的房地产（房地产行业发展研究报告）市场依然保持着乐观、积极的态度。资本对商业地产的关注度在2013年有望继续提升，商业地产成为以基金为主的资产“新势力”的首选。
新募基金数量增长
2012年共有94只可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的90只基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较2011年有较大涨幅，募集金额相比2011年有微幅提升。同时，2012年共发生房地产行业并购案例100起，涉及金额39.04亿美元，数量金额均较2011年有所回落；投资方面，全年房地产行业共完成投资交易80起，披露金额的77起交易共涉及32.09亿美元的交易金额，投资数量同比上升29%，投资金额同比回落11.6%；2012年度房地产行业退出12笔，全部采用非IPO方式。
新募基金数的增加反映出房地产市场回暖的趋势，在经历政策调控、中国经济增速放缓、央行降息释放流动性后，投资者对房地产市场的信心开始出现反弹。相比整体PE在2011年募资缩水的事实，房地产基金募资金额出现微增已属不易，其平均单只基金规模小于2011年同期亦与整体PE市场相符。
2012年上海大宗房地产投资市场总成交金额约310亿元，比2011年的历史高位(396亿元)下降了21%。310亿元的金额虽然比2011年有所下降，但考虑到现阶段贷款难度增加的背景下，这一成交总金额说明资本势力对于上海区域的房地产市场依然保持着乐观、积极的态度。另外，进入上海市场的房地产基金在数量上较往年有一定程度的提升。保险基金也对上海市场表现出浓厚的兴趣，且把重心放在了养老地产上。太平集团于2012年9月初基本敲定在上海青浦区高达20亿元的养老地产投资计划。另外，在2011年上海崇明岛拿地建设养老项目基础上，泰康人寿于2012年8月31日又在上海松江区与当地房地产公司签订土地开发协议。
2012年，房地产基金的整体规模发展较快，运作手法和结构也从过去单纯的借贷、委托贷款模式转向了股权加债权、夹层投资等多模式，甚至有很多PE基金都在朝房地产基金方向发展。这是因为上海的投资环境更加安全。尤其是在调控持续的状态下，上海作为金融中心城市，具备强大的人口吸纳力，市场容量庞大，其安全程度相比二三线城市要高出不少。
开发商与基金合作力度加大
2010年本轮调控以来，房企资金链一直未见宽松，这催生了房地产基金的蓬勃兴起。2012年，越来越多的房地产基金从幕后走向台前。2012年10月10日，中华企业拟以7.9亿元出售旗下中华企业大厦5至27层及其相关物业，收购方为天津畅和股权投资基金管理有限公司。携手房地产基金的还有嘉凯城，与此同时，包括鼎晖投资、歌斐资产在内的不少原本在地产方面少有动作的基金公司也开始着手发起地产基金。有消息称，现阶段，鼎晖投资正着手发起15亿元投资基金用以投资此前鲜有涉足的房地产领域。
自2012年7月开始，歌斐资产先与卧龙地产合作，参股昆山歌斐鸿乾股权投资中心，紧接着歌斐资产引入9亿元基金与阳光城合作投资福州、厦门项目，随后又与华远地产成立上海歌斐星舟投资中心。房地产行业70%的属性都是金融，2013年歌斐资产的房地产基金要做到不低于100亿元的新增规模。地产商融资层面的紧张确实带给了基金机构不少机会。同时由于基金回报要求较高，所以基金融资比重的提高也造成房地产开发商融资成本提高。
基金青睐商业地产
从产品类别来看，目前以写字楼为主的商业地产已成为投资市场中最受青睐的物业类型，占上海2012年全年成交量72%的份额，预计未来大量资金仍将流向写字楼市场，城市副中心的写字楼将成为投资重点。2012年11月3日，光大控股旗下光大安石中国房地产基金(“光大安石”)宣布，将投资1.5亿元人民币与上海嘉宝集团携手开发新荟广场购物中心项目。预计该项目可为基金带来超过20%的回报。光大安石这样相对稳健的基金机构一般不会选择在项目未开工时就进入，主要是由于前期入驻伴有高风险，而如此一反常态的举动正说明该基金对类似嘉定这样的上海重点发展板块的商业项目寄予厚望。
在开工前期就携手地产商的基金机构还有信保(天津)股权投资基金管理有限公司，2012年10月，该机构与保利地产联合拿下徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01商住办综合地块，成交价为45亿元。
国际巨头铁狮门2008年以67.517亿元将上海新江湾城F地块纳入囊中，上海新江湾的项目尚浦领世目前开发顺利，将打造成沪上最大的城市综合体，公司全意致力于中国市场。住宅市场的受限造就了商业地产的异军突起，商业地产的整体价值持续走高。基金机构对于商业地产的关注度不断提升。房地产基金的介入，解决了开发企业的资金问题，更重要的是解决了房地产企业规范化运作的问题，使房地产企业由过去单一的股权结构转化成由股权投资基金和开发商创始合伙人共同持有的模式。
国内房地产私募基金快速扩大的同时，其短板依然不容忽视，不仅是项目投资严重依赖开发商，而且募、投、管、退四个产业环节都较为脆弱，房地产基金背后暗藏高风险。