随着多个城市“国五条”细则渐入“满月”，近期的楼市呈现量跌价滞、观望情绪加重等特点。新一轮楼市调控会不会成为一道价格“分水岭”，房地产市场又能否就此进入良性轨道?
2012年下半年以来的楼市躁动历历在目：一线城市房价连续10个月上涨。1月份，南京商品房成交量同比上涨215%、北京二手房网签量同比大幅上涨360%……
进入4月，随着“国五条”各地细则陆续出台，房地产（房地产行业发展研究报告）市场经历了冰火两重天：
成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斩”;房价未见明显松动，价格趋稳;一线城市房源下降，业主出手意愿下降;改善型需求明显降低，刚需仍然较足。“以北京为例，3月份套均成交95平方米，现在为90平方米，刚需逐渐成为主力。”中原地产市场研究部总监张大伟称。
“4月份的成交量下滑是对3月楼市‘过度亢奋’的修正，也说明了市场观望氛围较浓。”中国房地产数据研究院执行院长陈昇说。
由中央制定大政策，地方制定具体细则是本轮调控一大亮点，然而各地细则版本大相径庭，一些地方观望、敷衍态度显现无疑。
所有地方版本中，北京可谓最严厉。除了严规20%的交易个税外，京籍单身被限定只能购买一套住房。数据显示，4月北京二手房成交量环比下降88.1%，走访多家楼盘时未发现大幅涨价情况，并有个别楼盘已下调新一期楼盘预售价。
与此相对的是，多数城市虽然态度恳切，但内容缺乏新意。
过于宽泛、缺乏针对性的细则受到社会质疑，一些地方的楼市、土地市场则出现了新的动向：个别二线城市细则公布后房价仍出现较大涨幅;杭州市国土资源局近日公布的新一批预出让地块可建面积接近372万平方米，推地规模刷新了杭州历次“推地潮”纪录。
陈昇等专家指出，一些地方规避热点问题，缺乏“杀伤力”。一线城市对于政策执行较为严格，不少二、三线城市则“从轻发落”。“一些地方难舍楼市依赖，细则缺乏诚意，调控效果难免打折扣。”
但是，新政策已在短期内抑制房地产市场的需求。央行调查显示，购房者购买意愿逐渐高位下滑，未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.8%，较上季下降0.6个百分点。
近年来，国家出台一系列土地、信贷、楼市调控政策，然而房价高烧多年不退。如何让楼市走出“十年九调，屡调屡涨”的怪圈?
“楼市调控不能仅限于量跌价滞，最终目标是价格稳定。”专家指出，“政策仍待细化，让政策‘精确制导’,而不要旁落‘空调’,误伤购房者。”
此次“国五条”首度在大中城市同步执行限价政策，首度将房价调控工作纳入地方考核体系，广东等一些城市个人住房信息系统联网步伐加快，但是，房产税试点范围扩大已进入执行阶段。但仍未能公布扩容名单，住房信息联网也再次延迟推出。
业内人士提醒，从“国五条”的落地来看，中央的调控目标是房地产市场平稳，房价稳定，而地方的目标是房价“增幅稳定”，这和中央还是存在较大差距的，值得警惕。土地出让溢价过高推涨房价的情况需要得到控制，政府也应适当控制出让地价、适度让利。