碧桂园租赁住房REITs产品采取储架、分期发行机制，即一次核准，多次发行。该产品以碧桂园房地产位于北京、上海和厦门三地的租赁住房物业为底层资产，发行利率5.75%。底层资产包括北京九华山庄十区、北京九华山庄十五区、上海南翔玉宏、厦门云厝里、厦门国际海岸五处租赁住房物业，由原始权益人碧桂园地产集团对整租租金支付义务进行担保，整租方佛山碧函公司负责实际对外运营，产生租金收入，带来回报。
底层资产之上，由中联基金设立并管理的私募基金，通过股权+股东借款持有SPV（特殊目的实体），SPV持有n个租赁物业的项目公司；原始权益人碧桂园地产集团则通过认购私募基金出资，持有初始基金份额。然后，依据《基金合同》享有的基金份额所有权和其他附属权益及衍生收益作为基础资产，通过转让基金份额，前海开源设立并管理资产支持专项计划，再卖给市场优先级投资人，千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，次级由碧桂园房地产集团认购。
在此过程中，碧桂园要支付权利维持费并享有优先收购权，为优先级证券退出提供流动性支持，还做了差额支付承诺，以及评级下调收购承诺。产品分为优先级和次级，占比为9:1，优先级被中诚信证评授予最高评级【AAAsf】级别，由低风险偏好投资者认购，固定利率/按年付息；次级资产支持证券未予评级，由原始权益人碧桂园自持，不设预期收益/按年支付剩余收益。
根据材料，该产品设有四种退出安排方式：发行公募REITs；增信安排人及指定主体收购优先级份额；增信安排人行使优先收购权收购底层资产；市场化处置物业资产或项目公司股权。期限共计18年，每3年设有开放退出安排，可提前结束。
整体来看，该产品在安全性上做了诸多安排。如物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖、碧桂园地产集团出具评级下调收购承诺、差额支付承诺、优先级资产支持证券的开放退出及流动性支持以及碧桂园控股对碧桂园地产集团的增信义务提供维好承诺等多项增信措施。