千讯咨询发布的《中国土地市场发展研究及投资前景报告》显示，截至2019年9月末，销售百强房企的新增货值达7.2万亿元，已有24家房企年内新增货值突破1000亿元，中骏、奥园9月份也迈入新增货值千亿元阵营。三季度土地市场形势较二季度更加严峻，成交量同比和环比均下跌，溢价率持续回落。整体来看，百强房企拿地同样保持谨慎，四成企业拿地销售比低于行业平均水平。此外，三季度以来，房企在二线城市拿地步伐有所放缓。
房企拿地货值集中度上升
从开年至今来看，300城土地市场延续低位运行状态，溢价率已经连续5个月下调，9月份300城土地出让平均溢价率下滑至7.7%，接近去年市场最冷期间水平。土地市场冷清的背后，是房企拿地投资趋于谨慎和理性。在百强房企9个月完成的7.2万亿元新增土地货值中，龙头房企的获取货值能力优势仍然显著。销售TOP10房企新增货值占45%，较上月上涨3个百分点；20强房企的新增货值占比则达到63%；对比销售集中度来看，前30强房企的新增货值集中度均高于销售集中度，意味着未来TOP30房企市场份额仍有增大的空间。
从拿地布局来看，在百强房企新增土地储备中，一、二线城市和三、四线城市的占比几乎旗鼓相当，较去年全年而言，二线城市占比提升近6个百分点，可以看出，在行业调整过程中企业投资更聚焦于高能级城市。但从各季度的走势来看，回归二线虽然带动上半年部分二线城市土地市场快速升温，二季度百强房企二线投资占比一度高达48%，较三、四线城市高出2个百分点。但三季度以来，在二线城市地价短暂攀升后之后，企业投资也趋于理性，二线城市拿地步伐也有所放缓。
总体来看，百强房企拿地态度保持理性，拿地销售比下降至0.38。分梯队来看，最为理性的是10强房企和31名-50名的房企，虽然均较一季度有所提升，但两个梯队前9个月拿地销售比分别为0.36和0.33，低于行业平均线。而销售额排行在11名-20名与50名-100名这两个梯队的拿地销售比为各梯队中最高，且一直都保持高位稳定。一方面是房企扩大规模、提升行业地位的需要；另一方面体现出中小房企发展压力比较大。
前三个季度中仍有少部分土储较少的房企拿地力度与去年大幅下滑，未来或将面临销售业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。总体来看，大部分规模房企的土储去化保持在行业平均水平，因此行业周期下行之际谨慎投资并不会对未来业绩造成影响。
龙头房企拿地更为谨慎
从企业本身来讲，其实是非常愿意拿地的，但一般企业拿地投资要根据回笼的现金流定，因此资金链状况决定了房企的补仓力度，尤其对中型房企来说，主观上拿地意愿很强烈，扩大规模和提升业绩的目标明确，哪怕钱贵一点，如果融资到位就会去土地市场找机会。目前来看，全国土地市场底价成交地块增加，可谓拿地的窗口期，但房企仍要根据自身战略和资金链状况布局。
事实上，龙头房企投资更为谨慎。从拿地单价上就可见一斑。TOP10房企前9个月新增土储平均成本为4646元/平方米，低于百强平均值近300元/平方米；相比之下11名-20名的房企新增土储平均成本为5838元/平方米，对于这部分企业来说，拿地同时还应该注意控制成本，保证盈利空间。
拿地投资力度多取决于销售情况和融资情况，即是企业现金流水平。保持好的投资节奏的企业，都是根据现金流“量入为出”式拿地，才能保证企业安全。现金流是房企发展至关重要的一部分，可以视作房企的‘血液’，现金流管理的好坏，直接关系到房企的生死存亡。
不过，仍有一部分房企拿地相对积极，既有华润、龙湖、招商蛇口等老牌企业，拿地销售比在0.6左右，显著高于行业平均水平，也有一些千亿元房企如中梁、融信等，拿地相对积极主动。土地储备底气稍有不足，是这些房企在寻求规模进阶和扩张拿地积极的因素之一。
接下来，结合房企自身销售和市场环境两方面因素来看，四季度大多房企任务重心会在销售上，投资力度还会进一步下滑；对于确实有较大纳储需求的房企而言，建议通过多元化的拿地方式增加土地储备，降低拿地成本及风险。
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