千讯咨询发布的《中国住宅市场发展研究及投资前景报告》显示，商住项目是将商业、办公性质规划用地改建成住宅形式使用的产品类型，不能落户，也不能使用学区等住宅配套。“商改住”改变的只是建筑形式及使用功能，土地性质不会改变，产权也多为40年或50年。在一二线城市执行严格的住宅限购政策后，不限购、低总价的商住项目一度成为外地人和投资客们的首选，北京的商住项目随之做大，房价也水涨船高。中弘像素被认为是北京最大的商住项目，19栋楼里有9700余套房屋，坊间一直称这个项目为“神盘”。
回想起2017年3月商办类项目限购政策出台前的交易情况，楼市最火的时候，‘买房靠抢’的说法对于北京像素来说，一点也不夸张。我们门店一天就能成交十几套，有时候店里挤满客户和业主，签合同的地方都没有，要安排他们去其他门店签。”罗俊称，价格最高的时候，一些小户型复式公寓的单价达到了近7万元/平方米。
上述公告发布不久，一些大型房产交易平台就紧急下架了商住房项目。北京几个知名的商办类项目在该平台已查不到。罗俊称，现在商办类项目挂牌交易的要求与住宅是一样的，业主要签署房屋出售委托协议，并出具不动产证和身份证，否则不能上线。
根据2017年3月出台的上述规定，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。该政策发布后，北京新建商办类项目的交易情况出现断崖式下滑。中原地产研究中心提供的数据显示，从限购出台后的第一个月2017年4月算起，至2019年9月的30个月里，北京的商办类项目共成交了9914套，而调控前的30个月共成交99631套，交易量环比下降了约90%。
交易量下降，以北京像素为例，该小区复式公寓的售价已经从最高时近7万元/平方米降到了4.1万元/平方米左右，平层公寓的价格大概在2.7万元~2.8万元/平方米，降价幅度约为40%。一套位于顶楼、面积为56平方米的复式公寓，总价款为225万元，单价不足4万元/平方米，罗俊称，这套房子是北京像素挂牌价最低的复式公寓。该套公寓最终以220万元成交，价格约为3.88万元/平方米。
林肯公园，是北京亦庄区域较为有名的商住项目。该平台林肯公园60余平方米的两居室在近半年共成交18套，均价在3.85万元/平方米左右。一套67平方米商住房的挂牌价为245万元，不过，郑铭透露，业主现在的心理价位比挂牌价要低10万元。林肯公寓小区的环境与配套，在亦庄属于不错的，商住项目在限购前曾卖到6万元/平方米，而现在一些朝向不好的户型，价格已经有小一半的降幅。
随着价格下调，一些位置较好、配套成熟的商住房项目的价值开始回归，对资金压力较大的刚需族和追求长期投资价值的投资者具备一定的吸引力。严调控已经让市场的泡沫加速出清，部分商住房项目仍具备地段、配套等方面的优势，也具有居住功能，这类项目或许已经进入到“跌无可跌”的阶段。
部分商住房现在租金回报率能达到3%~5%，从这个角度看，投资商住房有一定的价值。但是，商住房不能贷款，成为一道较难逾越的投资门槛。这里的居住环境不能和住宅小区比，最大的优点就是便宜，谈到商住房房价的走势，罗俊说：“价格还会不会再跌，很难说，我也判断不了。
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