千讯咨询发布的《中国公寓市场发展研究及投资前景报告》显示，长租公寓第一阶段的“群雄并起”已近结束，2017年深业中城宣布将420套住宅全部转为长租公寓，可以理解为在行业中树立表率作用，积极响应政府大力发展租赁的号召。而如今项目转售则可以理解为，心态更为平和对待租赁，可售项目转租看似只是用途变化，实则对于房企的资金要求有着极大差异，长期持有的租赁项目对于资金的要求很高，同时项目收益在前期回流较慢。
同时，项目的“转租为售”并非深业不看好长租公寓发展，而是在反复权衡之后采用最适合自身发展的路径。
住宅项目转租为售
在深业长租公寓产品分享会上，迟迟未开盘的香蜜湖豪宅深业中城不卖了，将推出420套豪华装修的大户型长租公寓。该消息一时引起关注该项目的人士一片唏嘘。时过近两年，深业中城将再次作为住宅项目出售，2017年，为积极响应国家“租售并举”的号召，我司发布了长租公寓产品战略，先后推出了水围柠盟人才公寓、龙岗柠盟公寓、深业有居金三角及U中心等一批长租公寓项目。在运营过程中，我们发现在深圳住房租赁市场中需求最迫切、社会反响最大的，是新进大学生和暂不具备购房条件的人群。而原计划作为长租公寓的深业中城住宅，其产品结构无法满足该部分人群的租赁需求。为了及时调整长租公寓的经营策略、优化租赁产品结构，我司计划将深业中城住宅转为销售。
目前，深业中城住宅尚未取得预售许可证，也未确定具体入市时间，我司正严格按照政府规定进行相关申报工作，入市时间及均价以政府审批为准。
长租公寓行业开始出现理性“断舍离”
长租公寓经历了一波洗牌，在资本追捧和2018年频繁出现资金链问题后，2019年上半年，长租公寓行业开始出现“断舍离”。在当前市场降温的时候，租赁业务其实也面临很多冲击，从开发商的角度看，其做租赁业务其实是会有各类压力的，这样就会带来其重新转为出售的模式，但这样做其实更多的还是在销售和出租两种模式上的选择。
长租公寓经历了为时两年的疯狂扩张，进入2019年，市场愈加理性。长租公寓行业集中度的提升，即“寡头之争”，并且目前这一阶段还将持续较长时间，规模化之争的背后逻辑在于头部短期难盈利，但非头部企业未来的生存发展空间较小。预计未来2-3年长租公寓市场中，头部企业将占据七成以上份额。
后续长租公寓市场发展机会依然很大，尤其是大城市的需求还是很强劲的，但是后续关键还是在一点，即此类长租公寓企业也还是会更加关注现金流等内容，如果现金流方面有问题，那么做租赁的阻力会大一点，后续还是要建议此类租赁企业积极关注证券化等新模式。
作为深圳市属国企，我司依然看好长租公寓的发展前景。未来，我司将在现有租赁总量不变的基础上，继续加大在长租公寓方面的投入，响应政府号召，承担社会责任，致力成为城市空间价值塑造引领者。
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