千讯咨询发布的《中国住宅市场发展研究及投资前景报告》显示，今年三季度，受住宅融资渠道收紧、需求不振以及房贷利率居高不下等多重因素影响，市场普遍认为今年将难有“金九银十”。9月百强住宅销售强劲回温，同比、环比均显著增长。这一数据显然超出市场预期。受9月销售超预期影响，10月8日多家上市住宅股价大涨。四季度住宅将全力冲刺全年业绩目标，不排除“以价换量”，考虑到去年四季度同期基数较低，龙头住宅四季度表现仍可期，完成全年销售目标压力不大。
龙头住宅销售超预期
目前住宅第一阵营中，中国恒大和碧桂园均发布了9月销售数据，同比均实现大幅增长。中国恒大披露，9月实现合约销售金额约831.1亿元，刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。这意味着今年前9个月，恒大累计销售金额已经超过4530亿元。在今年初发布的公告中，中国恒大披露其2019年合约销售目标为6000亿元。据此数据计算，截至今年9月底，中国恒大已完成年度销售目标约75.5%。市场分析认为，恒大“金九银十”期间实施的全员营销成效显著，推动业绩不断增长。
碧桂园自去年下半年起仅披露权益销售金额，公司9月实现权益销售金额515.8亿元，同比增长40.39%。按此计算，1-9月碧桂园权益合同销售金额约为4229.3亿元。
融创10月8日晚间公布的9月销售数据显示，公司9月实现销售金额约629.1亿元，同比增长18%，前9月累计实现销售3694.9亿元，同比增长16%。
中等规模的房地产企业也有不俗表现。世茂房地产9月销售额约为320.9亿元，同比上升57%，前9月累计合约销售总额约为1739.9亿元。
从目前多个渠道获得住宅销售数据来看，前9月销售突破千亿的住宅已经达到20家左右，同时考虑到正荣地产、融信中国、富力地产前9月销售规模均已超过900亿元，距千亿规模仅一步之遥，预计四季度千亿住宅规模将继续壮大。
四季度或“以价换量”
四季度是住宅完成全年销售目标的冲刺阶段。房地产研究机构克而瑞发布的报告指出，从目标完成情况来看，截至9月末，在年内设定了全年销售目标的住宅中，近4成住宅目标完成率达到75%以上。其中，阳光城、世茂、宝龙、九龙仓、大发地产等9家住宅目标完成率实现80%以上。另有近4成住宅的目标完成率处于65%-75%区间，剩余住宅目标完成率未达到65%。规模住宅整体目标达成情况不及去年同期。总体来看，在行业增速放缓、调控趋严的背景下，部分住宅完成全年业绩目标仍有一定压力，四季度仍需加速推货入市，积极推盘去化。
国庆期间，绝大多数大型住宅都在黄金周给予了额外优惠。恒大除“全员营销”重大政策外，并针对在售楼盘给出了黄金周额外优惠，国庆黄金周期间销售额达到510亿元。除恒大外，碧桂园、万科、融创、保利、绿地等多家住宅黄金周期间销售规模均超过百亿元。
在一些整体去化压力较大的市场，打折促销预计将成为四季度普遍现象。记者近期走访北京多个项目了解到，北京目前在售新建商品房大多数为限竞房，且供应量较大，个别区域甚至多个楼盘同时期入市，整体去化压力较大。而限竞房目前二八分化的局面也愈演愈烈，少数楼盘成交火热，相当部分区位不占优势的项目则成交冷淡，售楼处门可罗雀。目前除个别热门项目没有折扣外，不少项目能给到9折的折扣，付款周期也可商谈。
克而瑞指出，四季度作为冲刺全年业绩目标的关键期，在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，住宅也将继续增加货量供应并加大营销力度，四季度住宅的整体销售规模会有一定回升。总体来看，在严调控、高竞争的市场背景下，四季度住宅平衡现金流，加速去化回款，抢收业绩仍是主流。
土地市场预计持续降温
去年年底以来，住宅融资限制有所放松，不少住宅抓紧难得的机遇大举融资。住宅在手资金充裕，加之重返一二线城市成为业内共识，推动多个热门城市土地价格上涨。今年二季度以来，监管部门通过窗口指导、出台文件等方式，对开发贷、房地产信托以及海外发展等融资方式加以规范限制。进入下半年，各项政策对房地产融资的限制进一步升级，住宅融资成本出现分化，除少数国有大型住宅外，其余住宅融资成本均有所上升。
前9月住宅新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08%，较2018年全年增长0.86个百分点。受融资成本上升以及现金流压力影响，万科、恒大等多家住宅已经表示将谨慎拿地，土地市场降温明显。
第三季度百强住宅拿地溢价率显著回调，6成成交地块的溢价率不足10%，近8成地块的成交溢价率低于30%。目前来看，住宅库存去化压力依然较大、资金状况也没有实质性改变。据此判断，预计今年10月土地交易市场会继续降温，整体溢价率和成交金额预计都将下行。
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