千讯咨询发布的《中国房地产市场发展研究及投资前景报告》显示，房地产行业从增量转入存量几乎是不可逆的大趋势，但从快钱模式转入慢钱模式，换轨并不简单。所以在房地产融资如此艰难的环境下，靠写字楼资产证券化，会不会是一条新的“回血”之路？蠢蠢欲动2个月后，招商蛇口终于拧开了REITs这只“现金水龙头”。
今天，招商蛇口发布公告，计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行REITs上市。如成功发行，这意味着港交所将迎来第12支REITs产品；同时也意味着，在房地产融资如此艰难的环境下，招商蛇口又靠资产证券化多了一条“回血”之路。香港REITs的市值规模为413亿美元，排在亚洲市场第三的位置，是亚洲市场的重要组成部分。
截止今日收盘，11支REITs产品中，有5支REITs规模超过100亿港元。规模最大的是领展房地产投资信托基金，市值达到1820.8亿港元，规模最小的是开元产业投资信托基金，规模仅为15.6亿港元，相差100余倍。但作为REITs市值表现只是大众关注的重点之一，REITs的底层资产重要性也不容忽视。
目前，在上述5项物业中，除花园城目前在可出租面积及具体租金方方面无披露之外，其余四项物业均已披露相关出租信息。而在已披露的四个项目中，其物业的整体出租率达96%左右，每日平均租金在2.7—6.4元/㎡之间。近年来，房企意欲通过发行REITs进行融资的案件已并不少见，那么，REITs产品除了成为房地产商的一种低成本融资渠道之外，还有哪些魅力呢?回报收益率是其中之一。
2005年末至2019年4月4日，恒生REITs指数的涨幅超过3倍，年化收益率9.35%，高于同期恒生指数的年化收益率6.73%。领展房地产投资信托基金是香港交易所上市的第一支REITs产品，2005年发行价为10.3港元，今日按盘价为86.45港元，收益超过7倍。
2019年上半年，碧桂园服务的净利率高达23.36%，而碧桂园母公司的净利率仅为11.4%。房企分拆物业上市说明对于整个物业地产、物业板块的认可，通过上市能够形成专业化的运作，这点是值得肯定的地方，第二点说明大家对这个存量市场都看好，很多企业愿意在这块做这个转型。
而针对招商房托基金递交上市申请，类似这样的证券化产品、信托基金实际上体现了商业地产的融资模式，但是现在主要局限在一些大型的商业设施、工业产品等等，但是对于其他领域现在其实还没有太多涉及，后续的话包括租赁市场、物业经营等等这块也会尝试轻资产的融资模式，这个就是金融的证券化创新这样的导向。
房企融资难，没人不知道，但是想要打开一个“现金水龙头”，照目前这架势，还真只有存量时代里的“轻资产”最靠谱。但这轻资产的活，得弯下腰来干，依旧难。
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