千讯咨询发布的《中国住宅市场发展研究及投资前景报告》显示，8月以来，住宅密集发布半年业绩报告。从已经发布的业绩报来看，住宅“强者恒强”态势不变，在保证市场占有率的同时，营收和净利润普遍实现稳定增长。而面对行业“下半场”，手握充沛的现金流以及具备内驱型生长力，才能足够安全、保持稳健的发展已成为住宅们的共识。在近期密集举办的业绩会上，不少住宅释放出了谨慎的信号，表态将放缓拿地节奏、愈发注重优化财务结构等。
在复杂多变的内外部环境影响下，住宅的发展也在接受着多方考验。本轮房地产上升周期在严厉的调控政策等多重因素影响下已然结束，“于住宅来说，对市场上升期注重的规模扩张策略进行调整是普遍做法。”
半年报收官
截至8月30日，全国上市房地产公司公布2019年半年报的房地产企业已经超过30家，而这30多家房地产企业整体依然处于利润和规模上涨周期。受益于房价大幅上涨时期项目步入结算周期，2019年上半年住宅报表延续较佳表现。平安证券于9月3日发布的行业报告指出，受益于年初按揭利率回落、前期积累刚需入市，3、4月小阳春楼市热度明显上升等因素，住宅上半年销售仍呈现不错表现。今年上半年，A股上市住宅整体营收同比增长23.6%，归母净利润同比增长13.7%，分别较2018年提升3.1个、1.5个百分点。
从销售规模来看，龙头住宅仍然持续“强者恒强”，碧桂园、万科、恒大、保利及融创仍稳居TOP5队列。碧桂园上半年实现总收入2020.1亿元，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币2819.5亿元。但如果按照克而瑞数据来算，2019年上半年碧桂园全口径销售额为3895亿，位居行业第一。以此计算，万科、恒大、保利、融创则分别以3340亿及2818.1亿、2526亿、2141.6亿的上半年销售额位列第2-5名。而位列第6-10位的中海、绿地、新城、华润、龙湖也均突破了千亿门槛。
由于体量巨大，部分龙头住宅的业绩规模尽管仍在增长，但增速有所放缓。相比之下，第一梯队之外的主流住宅表现得颇具优势。在核心净利润方面，不少住宅增幅显著。例如，保利上半年实现归母净利润103.5亿元，同比增长59.1%；公司归母净利润率达到14.2%，为2011年以来的新高；融创中国上半年实现归母净利润102.9亿元，同比增长61.7%；核心净利润126.6亿元，同比增长128.4%。
上半年销售规模突破千亿的住宅中，有部分住宅的目标完成率低于50%。不过多数住宅仍表示对全年完成销售目标有信心，也没有调整业绩目标。
“强者恒强”态势不会改变
随着2016-2018年项目步入结算周期，预收款充足叠加毛利率延续较高水平，2019年全年住宅业绩仍将维持增长，“强者恒强”的态势不会发生改变。前8个月，TOP100住宅合计全口径销售金额约6.99万亿元，同比增长14%。其中，TOP30住宅合计操盘销售金额4.17万亿元，同比增长0.82%，环比上升1.17个百分点；合计权益销售金额3.28万亿元，同比增长5.03%，增幅环比上升1.53个百分点。
住宅们主动调整发展策略的举动源于行业大周期的变化。在融资收紧的大环境下，对于目前全国主流发展商而言，过往的操作模式将被迫改变，现有项目的销售回款成为资金现金流的最重要渠道。当前楼市调控政策持续不放松，且房地产信贷收紧，住宅融资管理更加严格。央行在近期多次点名房地产，均以调控政策为指导持续加强房地产市场资金管控，下半年住宅也将进入偿债高峰期。因此，销售规模预期的走弱、融资难度的加大、债务压力的增加，都促使住宅不得不高度重视现金流，以保证企业的基本生存空间。
在经历了多年的高速发展期之后，楼市逐步进入平稳发展期是必然趋势。未来，城市更新、住宅租赁、产业地产、商业地产、文旅地产……这些领域都将为企业带来众多的业务机会，当然这也需要住宅持续提升运营能力，才能在存量市场赢得发展机会。
对于未来市场，政策进一步规范、整体市场平稳是共识，但对于已经处于中大规模的住宅而言，逐年明显的市场成交聚集效应，促使相关从业企业不断提升行业服务标准、优化成本结构，以保持市场占位。
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