1998年住房货币化开启中国房地产黄金十年；2009年到2016年开始政策不再直接支持房地产，中国房地产市场进入白银时代。房地产市场经过快速发展，并且成为居民资产增值的选择。但在2017年后，中央明确提出“房住不炒”的定位，居民部门杠杆率快速增长难以为继，房企盈利逐步被高额债务利息侵蚀，在趋紧的融资环境下主动降杠杆，房地产市场进入青铜时代。
庞大的规模以及与宏观经济、政府、金融等部门的高度关联，千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，使得房地产市场风险成为最大的“灰犀牛”。国家金融与发展实验室警示，随着房地产市场发展趋缓以及金融风险（尤其是房地产企业）浮现，必须保持高度警觉。城镇化和高储蓄率是房地产发展的主要推动力。
但随着中国储蓄率下降，通过证券化盘活银行体系中大规模的居民个人抵押贷款，发展房地产投资信托金（REITs）使得投资者分享市场收益、应对房地产泡沫等，房地产市场开始大规模金融化的趋势不可逆转。但李扬强调，管理房地产金融风险关键在于两点：金融创新不可过于复杂；金融创新应置于监管之下。
中国住房金融市场规模已达38万亿。其中一级市场总余额36.94万亿元，二级市场总余额8207.84亿元。一级市场进入缓慢增长的青铜时代，二级市场则迎来发展黄金期。房地产市场增长放缓，一是住户部门杠杆率上涨过快，从2008年末的17.87%升至2018年末的53.20%。2018年住户部门债务收入比121.6%超过日本、美国，居民加杠杆空间有限。二是房企财务指标反映出，规模扩张效应已被财务费用稀释，房企扩张动力衰减。