千讯咨询发布的《中国住宅市场发展研究及投资前景报告》显示，上海7月份新建商品住宅价格环比下跌0.1%，同比上涨1.9%，降温趋势明显。但随着自贸区新片区方案公布，相关板块楼市迅速升温，业内分析称，当前上海房价上涨动力不足，小范围的政策调整几乎不可能有实质影响，不宜做过度解读，楼市整体降温趋势或将延续。
自贸区新片区冷门板块快速升温
2006年，临港新城板块成交均价为3199元/平方米。今年截至7月份，该区域成交均价为28529元/平方米。今年1到7月份，临港新城板块成交面积为16.87万平方米。自贸区新片区对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。新片区购房需缴纳个税或社保年限从5年缩短到3年。但真正有购买意向的还是以本地市民为主。在自贸区新片区正旭路的一个房产项目，上海市民周先生初步定下购买一套120平方米左右的洋房，看好自贸区新片区未来的发展前景，相对主城区来说，这儿的价格相对比较便宜，还是有升值的空间。
业内称小范围政策调整
不宜过度解读
尽管已经明确社保缩短为3年，但理论上新具备购房资格的人，看的多，交定金的相对来说还是少。开发商、购房者也都还在等具体细则的出台。对于自贸区新片区楼市，应多一份理性，认识到此次“放松限购”是有条件的。“第一、实施区域是属于自贸区新片区，而不是所有自贸区、浦东新区或整个上海市，同时符合此类政策的也需要是积极围绕自贸区发展的相关人才。第二、实施政策更应该理解为对人才发展环境和吸引力的打造，是提升自贸区竞争力和降低人才进入成本的重大举措，具体落实中依然需要坚持‘房住不炒’的导向。”
当下的上海市场，属于中温状态。房价稳定，交易量略为下滑，但是仍在合理范围内，预计2019年上海全年二手交易量在25万套左右，是过去五年的平均值，新房供应充足，二手房库存去化周期较长，总体上向买方市场转移，房价上涨动力不足。在这种情况下，小范围的政策调整几乎不可能有实质影响，不宜做过度解读。
上海楼市降温趋势或将延续
从全国范围来看，7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.6%，同比增幅为10.1%。两个指标都呈现了增幅收窄的态势，进一步体现了住房交易领域的“稳房价、稳预期、稳秩序”的导向。4个一线城市新建商品住宅和二手房价格环比双双上涨0.3%，显示出一线城市的楼市依然保持了相对“小恒温”。一线城市的楼市稳定性在全国表现得最为明显，和长期从严调控以及限价等政策有着直接关系。
今年5月份开始，银行信贷政策持续收紧，对于各地的楼市交易有较大的影响。同时各地对于房地产市场的管控力度加大，包括对于房屋销售领域有更多的督查内容，各类违规涨价的现象有所减少，进一步促进房价泡沫的剔除。当前政策基本面不变，政策收紧的情况下房价涨幅会进一步收窄。
随着调控持续收紧，房地产投资如期回落。1-7月累计，房地产投资同比增长10.6%，较上半年回落0.3个百分点，已经连续三个月回落。中央政治局会议再提“房住不炒”，并表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，业内预计房地产开发投资增速将继续下行。
预计三季度成交量集中化趋势更为明显，从成交的趋势来看，热点恒热的现象愈加明显，例如一线城市的热点区域，限价造成一二手房严重倒挂的成都、杭州等城市，供需两旺的核心二线城市包括宁波、武汉、苏州、郑州等依然是成交热点。但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑，在以三四线为主的降温带动下，整体成交量呈现减少态势。
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