千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，7月底以来，A股房地产板块连续下挫，中信房地产指数自7月31日至今已经跌近8%，进一步抹去年初以来的涨幅。港股房地产板块近期低迷的情况更加突出、持续时间更长。7月中旬以来，万得香港房地产指数一路下跌，让该板块从上半年表现佼佼者的位置滑落，年内涨幅收窄至2%，仅在港股各行业板块中居于中游。
7月底政策层面释放的调控从紧的基调以及融资环境明显收紧迹象，让行业面临较大压力。板块业绩的确定性、稳定性以及估值低位，让该板块尤其是龙头房企投资价值凸显。
港A两市地产股回调明显
A股房地产板块较为明显的回调，始于7月底政策层面的基调和传达的信号。继7月30日中央政治局会议再提“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，央行7月31日表示，此前召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会“点名”房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。8月2日，央行召开2019年下半年工作电视会议，也提到“房住不炒”定位，表示持续加强房地产市场资金管控。
在经历了今年年初地产融资的“小阳春”后，5月至今随着一些针对房企融资政策的出台，房企的融资环境出现了明显的收紧迹象，让投资者对房地产行业前景的担忧再起。中信房地产指数自7月31日至今已经跌近8%，进一步抹去年初以来的涨幅，使得该板块年内涨幅收窄至11.77%。港股房地产板块近期低迷情况更加突出、持续时间更长，7月中旬以来，万得香港房地产指数一路下跌，让该板块从上半年表现佼佼者的位置滑落，年内涨幅从6月底的逾15%收窄至如今的2%，在港股各行业板块中表现仅居中游。
低估值+稳业绩优势
近日人民币对美元汇率“破7”也让板块承压。人民币对美元贬值对于房企的融资环境无异于雪上加霜，并可能侵蚀其利润。去年四季度以来，以美元债为主的境外债成为房企热衷的融资方式，在大中型房企及港股上市房企中较为普遍，恒大地产、碧桂园、佳兆业等房企相关融资规模居前。
今年前七个月，房企美元融资刷新历史纪录，比去年同期增幅不小；7月以来，融资成本也出现增高，今年上半年美元债平均利率在6%左右，7月快速上升至8%，高企的融资成本正在挤压房企的盈利空间。人民币贬值从短期来看，对于发行美元债比较多的房企来说，因为利息以及本金均要以美元偿付，这也意味着会增加房企的负担。人民币并没有长期贬值的基础，料将还会反弹，所以长期来看，汇率因素对房地产的影响没那么大。
房地产板块目前仍受到不少机构的青睐。面对经济下行压力，地产板块的业绩确定性和稳定性以及估值的低位，使得配置性价比更为突出。建议优选布局一二线龙头房企、具备成长弹性的二线房企、享受存量价值红利的标的以及物业服务板块等。
房地产板块和主流房企的估值底已确认，从短期来看，政策面和资金面已于去年三季度见底；主流房企业绩同比增长态势良好，竣工计划强劲。考虑到目前主流房企预收锁定率均处高位，有力保障后续业绩释放。在业绩增速确定的背景下，稳定的分红率决定了更高的股息率，进一步创新高的股息国债利差，也预示主流优质房企的长线投资价值已经凸显；推荐低估值高股息龙头、二线成长蓝筹、商业地产、国企改革标的及物管板块。板块中期业绩普遍增速较高，龙头公司在融资、土储、操盘、运营上的优势越发明显，行业集中度持续攀升，强者恒强。
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