千讯咨询发布的中国住宅市场发展研究及投资前景报告显示，棚改货币化安置措施、相对宽松的置业政策、一二线城市购房需求外溢，造就2014年以来三四线楼市热销。凭借这一机遇，碧桂园、新城控股、中南置地等土储集中在三四城市的住宅实现“弯道超车”，连续几年销售排名迅速攀升。曾经聚焦一二线的融创、旭辉、中骏等住宅纷纷效仿，下沉至三四线。
2018年下半年起，三四线城市棚改货币化安置部分收紧，楼市整体成交也随之下滑。如今市场前景不明，曾经“重仓”三四线的住宅将何去何从，谁开始撤离，谁还在坚守？
全年成交同比降幅或达15%
在中央严控金融风险、着力推动金融去杠杆的背景下，“催化”三四线楼市发展的棚改货币化安置政策逐渐淡出。2019年以来，国家棚改开工量明显缩减，4成以上省市的棚改计划开工量同比“腰斩”，山东更是在全省范围全面取消棚改货币化安置奖励。
房价上涨压力较高的热点三四线城市，更多采用新建棚改安置房形式代替货币化安置。当前房地产行业整体尚处于下行调整期，特别是对于三四线城市而言，随着棚改带动的增量购房需求快速抽离，部分三四线城市市场将面临调整压力。上半年三四楼市整体成交低迷也印证着上述观点。1-5月，三四线城市整体成交量累计同比下降5%，环比降低14%。仅长三角、粤港澳城市群三四线城市在市场需求尚存与政策利好下成交表现良好；部分前期热度较高的城市在政策面收紧、居民购买力透支之下，成交萎缩明显。
2019年三四线城市市场将加剧分化，全年同比降幅预计在15%左右。市场面对下行压力，三四线城市松绑消息频出。2018年至今，全国有接近10个三四线城市，针对限售、限制购买、二手房税费等政策执行了微调松绑；另有百城针对人才政策宽松，变相出现调整。
中西部核心二线城市成热点
市场步入调整周期，住宅在三四线城市拿地积极性也随之减弱，投资力度明显缩减。回归一二线”便已成为多家住宅战略共识，世茂、雅居乐、阳光城等住宅均表示2019年投资重心将向一二线城市倾斜，如今半年过后成效初现。2018年第四季度至今，百强住宅三四线投资下滑10个百分点。
以雅居乐为例，截至2018年末其3623万平方米的土地储备中，约七成土储集中在三四线城市；2018年全年新增土地投资中，三四线城市的权益建筑面积占比也近84%。2018年四季度以来，雅居乐战略在三四线城市投资收缩，投资金额占比下降了22.7%；在其“重点聚焦一二线和核心城市周边的优质三线”策略下，加码布局二线城市，6月更是以逾30亿元的总价竞得亦庄经开区一宗住宅用地。
无独有偶，正荣集团前6个月新增土储有8成以上位于一二线城市，严格、高度执行了年初提出的“专注二线”战略；世茂、阳光城、中骏的新增土储中一二线占比也超过一半，相比2018年一二线城市占比均提升10%左右。拿地体量方面，大型规模住宅在一二线城市拿地上的优势依然显著。融创、万科2019年在一二线的新增土储建面都超过了1000万平方米。规模住宅投资集中在二线表现更为明显。旭辉、中海上半年一二线城市新增土储建面占比超过9成。相比2018年“激进”押注三四线，旭辉2019年明显大幅增加了一二线城市的拿地比例，较2018年全年上涨40%。
上半年拿地热点二线城市近半数来自中西部地区，如重庆、武汉、西安、成都等城市。这也造成上述城市平均地价同比明显上涨，市场热度提升。上述城市房地产处于快速发展状态，供地较东部核心城市更加充足；土地成交均价相对东部而言仍处于洼地，住宅拿地的资金压力较小。
碧桂园祥生等仍深耕三四线
在部分住宅“调转船头”回归一二线城市的同时，仍有部分企业坚守在三四线拿地。百强企业中，祥生、福晟、建业2019年三四线新增土储建面达80%以上，较2018年占比不降反升。上述企业发源于三四线城市且处于深耕三四线阶段，战略上暂未向一二线城市扩张。祥生专注深耕泛长三角区域，2019年新增土储尤其集中于诸暨、宣城等三四线城市，有着“深耕浙江省完成千亿销售”的销售目标；建业地产则作为河南的龙头住宅，其主要布局的二线城市仅有郑州，企业在河南省内的影响力和辐射能力较强，郑州周边的三四线城市如开封、许昌、洛阳等都为其提供了较多的销售贡献。
除上述区域型住宅外，碧桂园仍是上半年三四线拿地最多的企业，近3500万平方米新增土储建面，占其总体新增土储建面78%，与去年基本持平；绿地在上半年三四线新增土储建面也突破千万平方米，占新增土储的6成左右。当拿地能级下降至三四线城市，长三角、珠三角依然是住宅聚焦的重点区域。数据显示，百强住宅上半年拿地总量最高的20个三四线城市中，长三角城市占据14席，珠三角仅有3个城市上榜。其中，温州以超过500万平方米的成交建面位列第一，佛山和常州上半年百强拿地也超过100万平方米。
住宅对于中西部三四线城市的投资态度谨慎，位于长三角、珠三角已通高铁的城市尤其受到青睐。未来一段时间内，企业在三四线拿地或将更为谨慎，重点转向经济基本面、交通配套、人口、产业等诸多方面指标均表现优异的城市。
相关研究报告
住宅项目可行性研究报告
中国住宅行业发展趋势分析预测报告
中国住宅市场前景调查分析报告