千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，楼市可以小阳春，但不准入夏。但对于不少房企来说，下半年的楼市很可能直接入秋。其实，空间一直在变，或许我们可以这样说，所有这一切变化都源于今年一二季度的那4500亿元的资本狂欢。2019年前6月，房地产信托募集资金为4500亿元，创下近几年的新高。紧接着，监管开启最严厉的“窗口指导”。进入7月以来，银保监会对房地产信托、海外发债进一步严控，标志着房地产金融调控升级，下半年房企融资将更为艰难，不少进入偿债高峰的房企，或将出现流动性困难。
01、借新还旧，房企融资难度越来越大
首先还是钱的问题。从资产端来看，近年来，整个房地产市场越来越呈现出明显的强者恒强、弱者愈弱的“马太效应”，资源向50强大型地产企业更加集中。随着这种趋势的加强，大型地产公司对资金的需求也与日俱增。2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。据中原不完全统计，房企出海融资明显加快，6月以来海外融资超过15家，高达30亿美元以上。今年1-5月份，房企融资海外债占比达到23.1%，票面利率均值为8.91%，累计融资352.14亿美元。加上6月份，融资总额接近400亿美元。
但是拐点突然就到来。进入7月，房企融资又突然收紧。房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限，尤其是房地产信托，成为近期金融监管的重点。为什么监管？主要原因还是房企的债太多。据Wind数据显示，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303亿元；海外债到期数量66只，到期规模238亿美元。以此计算，下半年到期债务仍有近7000亿元。其中，恒大、富力、佳兆业等短期债务压力较大。
2018年恒大净负债率为151.9%，富力净负债率为184%，而以做旧改专长的佳兆业净负债率更达236%。这些“有头有脸”的房企千亿军团都有这么高的负债率，监管和调控在所难免。值得注意的是，新政这次是玩真的了，影响最大的是“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”要求，这意味着，房企发行外债将只能用于借新还旧，且仅能偿还中长期外债；其他资金用途，如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。这意味着下半年融资会越来越难，而且即使融到钱，主要用途只能是还债，不会再让你高周转，走所谓的规模化效应。
02、国进民退？房企融资成本天差地别
一方面是融资的大环境不好，各银行信托机构，都会根据房企的规模、负债率等评估确定好融资白名单，同样，在收紧的融资环境下，房地产公司的融资成本出现了罕见的极端分化的现象。7月8日，中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%，刷新同业最低利率；三天后，泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券，票息则高达15%，相差5倍。
类似中海这样的央企，携低成本资金优势在上半年的土地市场所向披靡，而泰禾则深陷资金危机，不得不转让多个项目股权度日。房企融资一看长期稳定的信用评级，二看央企、国企的身份参考，当市场中有很多投资者都是国有或国有代表的基金、机构时，国有房企融资就有巨大的优势。
目前中国房企中，类似中海这样可以拿到较低成本的还有华润置地、保利发展、招商蛇口、万科等，均为央企或具有国资背景的发展商，他们今年上半年的融资利率也在4%左右。同为大型房企，民企恒大、融创、碧桂园融资成本就相对较高。6月12日，融创中国以7.25%的利率，发行2022年到期的6亿美元优先票据；上半年，恒大累计发行了四次优先票据，其中三次的利息利率均在10%以上。以富力、雅居乐以及奥园等为代表的中小型房企，融资利率也较高，多在7-10%之间，甚至超过10%。泰禾利率达到15%，有点“病急乱投医”，后期还债压力会很大。
03、地王昙花一现，房企利润堪忧
土地市场这块，经历了去年下半年和今年一季度的相对沉寂，二季度以来，土地市场逐步火爆，多处地王重出江湖。以深圳为例，作为土地市场的异类。多年来，深圳几乎“无地可卖”，增量全靠城市更新和旧改，深圳的财政，也以不依赖“土地出让金”著称。但就在20多天前，深圳出现了“624史诗级土拍”，深圳多块地获得了224亿土地出让金。
截至6月末，全国50个大城市合计卖地超2万亿，同比增17.4%。二季度以来，随着市场预期改善、房企拿地授权额度充足，土地交易不断升温，并从东部城市向中西部蔓延，“地王”重现市场。2019年以来，100个典型城市中，一线城市平均楼面价13705元/平方米，同比上升14.4%；二线城市平均楼面价6412元/平方米，同比上升13.6%。但是尽管地王频现，但是随着融资环境收紧，未来的地王利润堪忧，没有了强大的资金支持，下半年的房企肯定会更加理性，不敢再随便拿地。
尽管土地交易旺盛，但在大部分受访者看来，这轮市场热度恐怕并不能持续太久。其中，融资额度的下滑将是决定性的影响因素。由于多地政策出台及时，楼市传统“小阳春”并未在4、5月份持续，下半年市场则将进入传统淡季。分析人士认为，住宅交易市场的降温，肯定会影响到下半年土地市场的表现。
04、调控不断加强，或史无前例超过300次
6月以来，包括海南、西安、长沙等多地发布楼市“限购”调控政策，南宁120家房企因“捂盘惜售”等乱象被约谈。与南宁类似，因宽松的人才引进政策导致今年以来房价持续上涨的西安，已经发布了第六次调控新政，限购继续升级。房地产调控整体宽松，信贷增量供应，部分城市“小阳春”乍现，热门城市房价明显上行。房价及土地过热也让二线城市成为上半年的关注焦点，尤其以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等强二线表现抢眼，房企抢地导致土地溢价率快速提升，二手房市场也在春节后快速回温。但是很快，4月19日的中央政治局会议再提“房住不炒”之后，住建部先后在4、5月份向新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的10城市提出预警，其中，4月份预警的6座城市并未公布，5月份则直接点名佛山、苏州、大连、南宁。苏州随后宣布将把今年的房价涨幅控制在5%以内，海南、苏州、合肥、杭州、西安、南宁等热门二线城市也陆续加码调控。
05、长租公寓和学区房或有新政出炉
上半年，长租公寓行业乱象浮出水面，资金链断裂、利润微薄、融资难度不断加大使得长租公寓行业逐渐失落，加上各地调控政策不断深化。在此背景下，开发商剥离长租公寓业务迹象初现。另外，下半年，城市更新背景下的老旧小区改造工程全面启动，全国需要改造的老旧小区达到17万个。一直问题重重的学区房预计会有新的政策出现。
在经历了持续的销售高速增长后，楼市和房地产企业也将迎来一个调整期。在中国房地产发展史上，似乎没有哪一年像2019年上半年这么分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小阳春、五六月的抢地、七月的金融管控，以及贯穿上半年的房企业务、人事大调整，内部腐败频发，都昭示了这会是不平静的一年。
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