千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，继2018年地产信托一路狂飙增长后，今年上半年新增地产信托规模继续走高，这引起了监管层对于地产信托潜在风险的关注。近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。这意味着监管对于地产信托的态度再次明确，严格落实“房住不炒”的总要求，房企融资再次收紧。
信托行业、房地产行业对于地产信托遭暂停的消息风声鹤唳。一方面，对于信托机构而言，业务量会受到影响；另一方面，对于房企而言又一大“输血”通道被掐断。关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。光对房地产项目进行余额管控、优化结构、平滑运作。”尽管并未“一刀切”，信托机构从业者“虚惊一场”，但是监管对于地产信托控制规模的窗口指导确是真实的情况。
以6月30日为界限，公司要求必须控制地产信托规模，占用比例不新增。如果公司做新的地产信托项目，需要等额度空出来为止。该人士也坦言，对于大信托公司、地产商而言，影响应该不会特别大，因为额度已经都占上了，只是控制不新增规模。对房企融资收紧对开发商是难得的洗牌机会，大型地产公司资金储备基本已经到位，但是对于中小开发商而言，影响会比较大。今年以来，房地产企业通过信托的融资成本一般在9%—13.5%之间，根据不同的主体和项目类别会有差别。此外，今年上半年，除了地产项目，基础设施类的项目也比较多。
地产信托狂飙
此次地产信托被监管层叫停的信托机构都是今年上半年新增比较快的、存续规模比较大的信托机构。早在2018年下半年，经济观察报便开始关注地产信托规模狂飙的风险，亦曾观察到，对于信托机构而言，2018年地产业务也成了部分信托机构的“吃饭业务”。
2018年从供求关系来看，供应端缺少像地产公司一样能够提供收益相对较高、底层资产扎实、风险看得明白的投资标的，需求端则是开发商被一轮一轮调控之后，面临融资现金流不断收紧、销售现金流提升乏力的两难局面。因此，今年地产信托一路狂飙，甚至撑起了2018年信托公司业务的半壁江山。对于从业者而言，同样也愿意紧紧抓住优质地产企业型客户，毕竟地产业务单笔规模较大，信托报酬率也相对较高。”
而今年，地产信托仍在持续狂飙。
截至2019年1季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年4季度末上升0.56个百分点。今年一季度以来，全国首套房平均贷款利率回落，商品房销售有所回暖，房企新开工意愿增强，预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。
新增信托逐渐向房地产集中。一季度信托融资加速负增长趋势有所遏制，信托贷款回正，信托融资总体有所回暖。房地产信托余额增速回暖，房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到今年一季度的14.75%。2011年开始新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向房地产集中。单一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。
地产信托占比地产行业融资比例有多高呢？房地产开发资金来源多样，自筹资金和其他资金是主力，其中定金及预收款占比最高。根据统计局数据，房地产开发资金来于源国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金、各项应付款合计五大类资金，其中自筹资金和其他资金占比最高。在房地产开发资金来源中，国内贷款占比约10%，其他资金和自筹资金占比超70%。
此外，地产信托收紧对于地产行业的影响，虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。今年以来监管层对房地产信托政策的关注和逐步收紧可能并非局限于信托行业，全年房地产行业政策‘房住不炒’的思路不变，对房地产行业投融资都存在一定约束。从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞，因而今年二季度开始房地产融资收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。
房企“苦日子”来临
地产信托的进一步收紧，对于房企而言，最直接的影响就是部分房企面临融资成本可能再次提高，能否熬过这段“苦日子”变成了挑战。一方面融资渠道收紧，另一方面，房企下半年债券也遭遇集中到期。2019年房地产行业境内债总到期量为4573亿元，月均到期量为381亿元。相对而言，下半年是到期量的年内高峰。需注意的是，债券实际总偿还量除了到期量之外，还包括提前兑付量和回售量。由于提前兑付和回售均具有不可预见性，实际偿还量可能比到期量更大。而伴随着房企国内融资渠道收紧，部分房企海外融资步伐也会加快。对于一些小企业可以转向私募等渠道融资，而大企业可能转向海外融资。
2019年以来重点50家房企共发行了1580亿元境内债，1892亿元境外债，合计发债量达到3472亿元，较2018上半年明显提升。融资收紧对大部分优质房企现金流影响有限，影响更多在于未来新增投入的预期，下半年预计土地市场增速会回落，从而带动房地产投资增速下行。相对而言，融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企发展空间更为明确。
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