千讯咨询发布的中国二手房市场发展研究及投资前景报告显示，经历短暂的“小阳春”之后，2019年上半年北京二手房市场走出了一条下滑曲线。自今年3月二手房成交破1.6万套、刷新2018年5月成交纪录以来，此后连续几月北京二手房网签开始走“下坡路”。以近五年每个年度的上半年为统计区间，2019年上半年二手房成交量为近五年同期最低值。随着市场调控的加码，市场预期有所改变，购房者观望情绪浓厚，预计下半年二手住宅成交量不会有太大波动，将会维持稳定态势运行。
3月后网签明显下滑
当前北京二手房市场正处于历史低位。从月网签量来看，今年北京二手住宅网签量自3月后呈现明显的下滑趋势，6月网签量为11778套，环比下降14.43%，同比下降25.58%。3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套，连续降温趋势十分明显。单看上半年数据，今年上半年北京二手房的网签量为2015年以来的最低。据我爱我家研究院统计，2019年上半年北京全市二手住宅网签总量为72603套，环比2018年下半年下降5.42%，同比2018年上半年下降5.27%，较2018年上、下半年减少约4000套。
2019年上半年北京二手住宅成交量创近五年历史新低，已经连续三年持续下跌，当前北京二手住宅成交量处于历史低位水平。成交量连续多月下滑的同时，北京二手房的平均成交周期也在加长。据统计数据，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天，即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天，接近4个月，较2018年增加近20天。
2015年开始，北京楼市逐步升温，市场交易节奏加快，房源的平均成交周期也逐渐缩短，2017年上半年一度降至60天，一套二手房两个月即可卖出。2017年大幅收紧调控政策后，房源的平均成交周期开始延长，今年上半年回到了4个月。“显然，北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓，虽然今年春节后一度出现‘小阳春’，但并未改变市场大势。”就成交节奏的放缓，我爱我家研究院如是分析道。
政策收紧需求显疲态
尽管今年上半年北京二手房成交量下跌至近五年低位，当前北京二手房市场呈现出较为稳定的市场大势。以半年数据来看，2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年到2014年下半年，第三次则是2017年下半年，期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。在该研究院方面看来，2018年以来，北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套，市场同样较为冷清，但稳定性却是北京历史之最。
2018年上半年以来，北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右，环比涨跌波动幅度均在3%内。而在此前，北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上，甚至超过20%。因此，我爱我家研究院方面认为，北京二手房价自2018年以来已进入了历史最稳定的时刻。“具体而言，二手房交易量由高到低主要是投资投机需求大幅减少。2016年前后房地产市场之所以大热，很大原因就在于投资投机需求旺盛，大量资本从股市转向了楼市。2017年开始，社保等限购门槛提高、二套认定标准改变、首付比例大幅提升、贷款利率上浮等政策让购房人群集中在了长期在北京工作，有首套置业或换房需求，同时经济实力尚可的刚需人群，而想要通过买房卖房获利的人则大多没有了购房资格，或是资金压力升高而无力购买。”我爱我家研究院如是分析二手房成交量的下滑原因，并表示，政府对网签节奏的控制也影响了网签量和市场交易。
“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”就此前出现的“小阳春”，贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。
“前高后低”的分水岭出现在今年3月。上半年，重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态，二季度月均成交比3月减少21.5%。同时，预期随市场回落而走弱。贝壳找房交易数据显示，大部分城市挂牌价下跌，其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。
多机构预测趋向平稳
“上半年二手房成交量的高峰期在3月，当月二手房成交破1.6万套。二手房的单月销量出现了次第下滑的现象，而与之相对应的是，新房市场月度成交量的持续升温。所以其实可以明显地看到，在北京的新房和二手房市场出现了此消彼长的轮动效应。”合硕机构首席分析师郭毅指出，由于新房市场供应产品的多元化，开发商着力在限竞房产品的品质打造上下了一定功夫，同时，部分项目对限竞房的精装标准、绿色智能、软装配饰等作了相应的升级，使得部分购房者由二手房市场转而投向新房市场，造成了北京楼市整体二手市场的下滑和新房市场的走高。
2017年以来房地产市场调控政策不断加码，调控环境较为严峻，成交量自2017年以来逐步下滑，今年上半年成交量下跌至近五年低位。下半年北京新房市场供应量充足，分流了部分二手房需求，加之调控市场加码，市场预期改变，下半年二手住宅成交量将会维持现状小幅波动。
目前市场相对平稳，短期内政策刺激的可能性较小，在政策不变的情况下，市场预期不会改变，预计下半年北京二手住宅成交量将会维持现状，不会出现较大幅度波动。一方面，新房市场本身下半年的入市推盘力度会更大，2017年开始推出的大批限竞房也开始入市，交易量有望上升，而限竞房的价格在土拍时就有上限，新房价格可控；另一方面，二手房市场的交易量目前已经降到1万套左右，市场进一步下滑的空间较小，未来有可能会向1.5万套左右的平均水平回升，但只要政策没有松动，回升的空间不会太大，二手房价同样如此。
总体而言，未来市场会不会有大的变化，关键还是得看政策有没有大的变动，否则市场更多的只会是当前水平的一个上下小幅波动，市场热度不会太高。当然，政策不松动、市场持续不热的情况会吸引部分观望的刚需入场，这也是未来市场回升的一个动力。这个潜在的回升动力对市场的影响远远不及政策，同时大批限竞房的入市也会分流二手房市场的刚需，未来市场或许更多会是一个温而不热的态势。
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