千讯咨询发布的中国公寓市场发展研究及投资前景报告显示，短短两三年，开发商在长租公寓的圈地扩张已渐趋沉寂。2019年，朗诗、远洋等房企剥离长租公寓业务，万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。长租公寓问题频发，上海寓见、杭州鼎家多个长租公寓品牌爆雷，甲醛超标、黑中介、捆绑借贷平台等新闻接连曝出，负面缠身的长期公寓陷入信任危机。
2018年四季度以来，房地产行业的下滑，融资环境的收紧，加之偿债高峰的到来，都在进一步压缩长租公寓的生存和盈利空间，此前多数靠主业补贴长租公寓业务的开发商们，也不得不收缩长租公寓业务。收缩之后的长租公寓进入了运营期。未来，决定开发商们租赁业务的根本，将是运营而非规模。
房企收缩长租公寓业务的重要原因还在于，租赁融资不像2017年那么容易了，房地产行业整体的融资也在收紧。长租公寓很难盈利，原因在于房价、地价、融资成本都偏高，租金收入则偏低，这一矛盾在短期内很难解决。长租业务融资利率基本在5%以上，而长租公寓的回报率仅为1%-3%，一线城市普遍低于2%。由此，长租公寓必须得到金融和资本的支持，才能持续发展。
2017年曾是长租公寓和金融资本的蜜月期。当年，不仅保利发行了首单租赁住房类REITs，建行等银行也支持开发商租赁业务。但到了2018年下半年，这一盛景不再。据克而瑞数据，2018年多家房企的租赁融资被叫停。包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券等。
仅在2018年四季度，超7家企业的租赁专项债券被叫停，总规模超200亿元。今年3-5月，房企曾迎来一个融资窗口期，但即便如此，能够获得租赁融资的也不多。仅有万科等租赁融资获批。进入5月份，监管层突然收紧了房地产的整体融资。精准狙击房地产信托和其他非标融资；6月初，市场传言部分房企公开市场融资受限，包括债券及ABS产品；随后在陆家嘴论坛上，监管层又直指房地产金融化的风险。
开发商做长租，一般都是靠开发主业支持，或者融资支持，现在融资困难了。租赁类的证券化产品发行也不容易。不过，也不是所有的开发商都收缩长租业务，还有不少公司逆势扩张，金融资本也看好这一领域。比如4月25日，平安不动产与旭辉集团首个长租公寓合作项目签订协议，未来三年内，双方将共同在北上广深及多个强二线城市布局长租公寓项目。
未来十年内，平安不动产计划发展200万间、总面积约8000万平方米的长租公寓，长租公寓总资产管理规模将达到2000亿元。无论如何，长租公寓已经进入了一个新的阶段。前述开发商认为，长租公寓已经过了跑马圈地的规模扩张时期，接下来拼的是运营和服务，提升出租率和坪效才是根本。
相关研究报告
公寓项目可行性研究报告
中国公寓行业发展趋势分析预测报告
中国公寓市场前景调查分析报告