千讯咨询发布的中国住宅市场发展研究及投资前景报告显示，今年上半年，在限价政策之下，千万元量级以上住宅相对比较抢手，这类房产几乎都被改善型置业用户买走。卖掉二手房而转向新房市场的购房比例正大幅提升。北京今年上半年新房（新建商品住宅）成交1.6万套，二手住宅成交7.2万套。新房成交同比大涨，二手住宅成交却迎来新低。从上半年北京楼市走势来看，整体呈现“前高后低”式波动。今年上半年对北京来说比较特殊，自2017年6月份限竞房入市以来，限竞房在北京新建商品住宅市场中所占比重越来越大，纯新商品住宅比重持续走低。从供应角度来看，限竞房和纯商品住宅供应比例是10:1。两者的区别是，限竞房是政策性商品住宅，限价基础上有限售的限制，一般买到后需要持有8年－10年，在此期间不能随意转卖，但纯商品住宅并无此限制。
今年上半年成交的1.6万套新房中，限竞房将近9000套，剩下的7000套则为纯新商品住宅。去化率较高的限竞房多集中于丰台、大兴、朝阳和石景山区，且多数是高端项目，包括佑安府、泰禾北京院子等。纯新商品住宅成交较高项目则集中在丰台、顺义和朝阳等区域。
2019年1月份-5月份，门头沟区新建商品住宅共供应2.74万平方米，比去年同期下降49.35%；共成交10.76万平方米，比去年同期大幅上涨130.90%。翡翠长安目前在售的住宅均价约为6万元/平方米，主力户型为约168平方米大三居，总价约888万元/套起，准现房，正处在笔者那位长辈考虑的改善住房范围内。
目前来看，买我们项目的购房者多是二次以上置业，此前在海淀、西城等地有房龄较高的住宅客户更多。在买翡翠长安之前，这类购房者多看过同区域的二手住宅，但都由于单价过高、物业太差等达不到改善目的而放弃，进而投向新房市场，但海淀、西城两区几乎无新房供应、石景山区又多是限竞房，因此最终将目标转向了门头沟新城京西板块的纯新商品住宅。
在对比二手房和新房未来升值空间方面，在目前的市场格局中，存在一种现象，比如买万科、龙湖等注重品质和业主服务的大牌房企的新房楼盘，一般会比周边项目溢价15%－20%之间，在中高端产品线中更为明显。或许，这也是改善客群更倾向于购买新房的原因之一。
今年上半年北京二手房市场升温有限，成交同比下降14.3%，新房分流是主要原因之一。今年上半年北京新房供应持续’井喷’，带动新房成交量走高，稀释部分二手房需求。二手住宅在春节后释放一波调控抑制的需求，带动二手住宅成交量在3月份迎来回升，之后市场又回归理性。
值得关注的是，在弃选二手房转向买新房的过程中，有不少人曾纠结于买限竞房还是纯新商品房。从目前供应的库存规模来看，限竞房入市库存高达2.2万套，整体去化率不足45%。而纯新房市场存量较少，价格、配套服务和未来升值空间较大的纯新商品房，很受中高端改善客群青睐。
截至2019年6月27日，北京市建面160平方米以上纯商品房（普通住宅+别墅）库存仅余16572套，2018年纯商品房住宅用地供应仅占全年土地供应总量的1%，其中京西三区（门头沟、海淀、石景山）建面约160平方米-170平方米商品住宅+别墅存量仅为251套。可见这一市场的稀缺，这也是翡翠长安等京西项目近两个月来销售业绩快速提升的原因。
而对于下半年的北京楼市走向，据国仕英预计，在市场预期不变的情况下，二手住宅成交量不会有太大波动，将会维持稳定态势运行。另有分析人士认为，在新建商品住宅方面，随着限竞房的不断入市，纯商品房库存的不断降低，预计下半年纯商品房销售将会更为抢手。
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