千讯咨询发布的中国住宅市场发展研究及投资前景报告显示，今年春节后，随着货币政策的相对宽松，以及部分城市落户门槛的大幅降低，多地楼市、地市回暖信号频现，部分城市楼市住宅成交大幅回升、房价出现上涨苗头，开发商抢地热情高涨、“地王”频出。因房价涨幅过快，4月和5月份，苏州、佛山等10城市受到住建部的预警提示。而丹东、苏州、西安等地先后出台楼市调控“加码”政策，为当地楼市的“虚火”降温。
对于新一轮楼市“加码”调控的来袭，在“房住不炒”，及“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，调控政策不会放开，楼市不会大起大落，仍将以“稳”为主。
多地楼市回暖致调控“加码”
6月20日，西安市发布新政，规定从市外迁入户籍的居民家庭在限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，或连续缴纳12个月社保或个税；在限购范围内无住房的非户籍居民家庭，须提供5年及以上个税和社保缴纳证明，方可购买1套商品住宅或二手住宅。同时将临潼区纳入住房限购范围。
值得注意的是，西安“加码”楼市调控的背景是，其房价已领涨全国半年。5月份西安新建商品住宅价格指数以24.4%的同比涨幅和环比2%的涨幅均位居全国第一。而实际上，自2018年12月到2019年5月，西安新建商品住宅价格指数已连续6个月同比涨幅位居全国第一，房价出现连续39个月上涨。
“西安此次加码调控政策，可以看作是其对房价领涨全国的一个回应。”在西安“加码”楼市调控政策前，丹东、苏州已经发布了楼市“加码”政策。5月11日，苏州市政府发文，明确在工业园区全域、高新区部分重点区域购新房须取得产证3年后方可转让，工业园区全域二手房须取得产证5年后方可转让；工业园区全域内，新房总建面的50%~60%须优先出售给在园区就业、创业的人才；微调土地出让竞价规则、优化学位政策等。中国银行在杭州率先上调首套房贷款利率，从原本的基准利率上浮5%增加到上浮8%。
因城施策不改楼市“稳”基调
“一些城市提出一城一策，对楼市调控政策进行微调，不能简单理解为政策松绑或收紧。”严跃进表示，“虽然调控思路已发生变化，但目标是一致的，即要促进楼市稳定健康发展，积极落实‘房住不炒’目标。”以西安、苏州为例，5月份苏州新建商品住宅成交均价为21983元/平方米，同比上涨12%、环比上涨1%；西安新建商品住宅成交均价为13931元/平方米，同比上涨4%、环比上涨3%。
“过去两年，部分城市楼市、土地市场相对火爆，房企拿了不少高价地，目前这些高地价项目相继入市，其备案价相对较高。而前期这些城市低地价的项目相继去化完毕，高地价项目的入市必然会推高房价。”同策研究院院长张宏伟告诉记者。
部分城市房价上涨，与大量外来人口导入也有较大关系。其于2017年2月底发布“人才新政”，降低落户门槛。此后，西安先后7次调整户籍政策，不断放宽落户门槛。2017年3月至当年底，西安从市外迁入人口25.7万人，2018年则达到79.5万人。巨大的人口导入，也直接促使当地楼市升温。
至5月末，西安新建商品住宅库存为1358万平方米，较2018年同期下降10%，较2017年同期下降25%。大幅降低落户门槛，最直接的结果是大量外来人口的导入，进而带来较大的购房需求，这也会带来较大的房价上涨压力。对于未来楼市的走势，在“稳地价、稳房价、稳预期的”调控思路下，“稳”仍然是主基调。目前的楼市调控，地方政府是第一责任人，要承担调控的主体责任。楼市‘维稳’不力，必定会受到约谈、问责。
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