千讯咨询发布的中国二手房市场发展研究及投资前景报告显示，从3月成交1.6万套的市场高点，到传统的“红五月”不红引发市场关注，再到6月过半成交仅5000套有余，近几月的北京二手房市场从火热之态一路降温。伴随着“小阳春”退场，北京二手房市场已经明显退烧。而二手房成交明显下滑的另一面，是新房成交量的上涨。当前市面上新房尤其是限竞房供应较多，且大部分产品品质也较此前有了明显提升，在这种情况下，新房和二手房之间其实形成了一个轮动的效应，一部分原本计划购买二手房的客户开始向新房市场转移。此外，二手房成交量再降的原因还在于，大部分市场需求在“小阳春”行情刺激下已经渐次释放，现阶段增量需求有限。
成交：二手房网签再降
一路走高的初夏温度与北京楼市成交走出了相反的轨迹。自今年3月二手房成交破1.6万套、刷新2018年5月成交记录以来，此后连续几月北京二手房网签开始走“下坡路”。6月已至下旬，北京二手房仍未越过6000套。自6月起截至6月17日，北京二手住宅成交5657套，占上月成交量的41.1%，半月已过，成交量不足上月一半。在此之前，5月及4月的二手房网签量分别为13764套、14440套。二手房挂牌量方面，在4月挂牌量达到高位后，5月出现小幅回调，截至6月17日挂牌量小幅上涨。
对于二手房网签下滑以及挂牌量的增加，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，伴随着限竞房项目的“井喷”，部分购房需求被限竞房吸引，加之近期房地产政策有所收紧，购房者观望情绪浓厚，入市积极性下降，多重因素影响下使得二手住宅成交量走低。而市场上也存在部分业主想赶在最后一波行情前将房屋出售，因而选择将房源挂网，由此便带动了挂牌房源量上涨。
二手房成交明显下滑的另一面是新房成交量的上涨。北京新建商品住宅已经成交3993套，占上月成交量的84.87%。从北京6月以来新建商品住宅、二手住宅成交量数据来看，6月新房成交量走高，将会远超5月。似乎更能印证6月至今新房成交热度的提升。从截至6月18日的数据来看，6月北京新房市场热度的确比5月高，尤其是在不含保障房、商住房、共有产权房的纯商品住宅上，6月目前平均每日的网签量为155套，较5月增长48.4%。
需求：增量有限
除了新房供应方面来自限竞房对二手房的分流因素外，现阶段需求端方面，有限的购房需求也是影响二手房成交表现的一大重要因素。“红五月”不红以及6月以来的“欠佳”二手房成交表现，形成原因也正是因为市场增量需求有限。“目前，北京意向购房客群本身一直受到最严格的限购与限贷政策的制约，每年所能释放出来的购房需求其实是有限的。加之二手房能否顺利交易，还会受到整个二手房流通环节的影响，即购房人能否顺利购房要看能否腾挪出购房资格和购房资金。实际上，能够腾挪出购房资格和购房资金的这部分人群，每年的增量更是非常有限。”在郭毅看来，因为在北京现行的严格限购与限贷政策的制约下，北京每年并不会释放出太多的增量需求，所以在二手房成交方面，也很难形成一个可持续的爆发式增长。
以往所说的“红五月”，是依托政策节点，业内对一段时间内市场成交状况的反馈，实际上体现出了政策的调整周期与市场的应激反应。通常情况下，政府会在两会后明确当年的楼市调控方向，然后开发商会根据新一年的调控方针，做出自己的营销排布，所以项目入市的一个集中期基本上是在4、5月，这就使得5月左右的楼市成交较为火热，“红五月”的说法也便由此而生。其实随着政策在不同时间节点的或松或紧，成交量自然也会有所波动。
一年的成交量会在4、5月去集中体现，还是9、10月去集中体现，跟开发商的推盘节奏也有着最直接的关系。“不难发现，今年新房在整体的营销周期上存在着明显前置。从春节前，其实就开始有大量项目开始铺排入市了，而且在价格上也基本上都调整到位。这样的情况下，就使得今年的实际成交节点相对更早一些，所以我们看到在春节之后，很快市场的销量就启动起来了。”
趋势：降温成共识
“小阳春”不可持续以及楼市的降温，几乎已成业界共识。事实上，对于“小阳春”过后的楼市温度骤降，房产专家及相关研究机构也早已有所预料。当前房地产市场无论是北京还是其他城市，在3月达到高峰后，4-5月其实都在依次退烧。“北京二手住宅网签量从3月的1.6万套，到4月的1.44万套，再到5月的1.37万套，持续下行。”
近期楼市降温在全国范围内也有例证，5月重点城市二手房市场再度出现降温，不过降幅收窄。分城市看，其监测的14城中有9城实时二手房成交量环比基本持平或下滑，其中北京、上海及深圳三城成交降幅居前列。对此，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，三个一线城市二手房成交的下降，一方面是受新房分流的影响，另一方面与市场向改善板块轮动有关，受“认房认贷”约束，改善需求释放较为缓慢。则更加能够清晰可见近期北京二手房成交的降幅情况。据其数据，6月迄今北京二手住宅网签量不足6000套，平均每日网签量较5月下降25%。“从网签数据来看，市场还在降温，这主要是近两年北京楼市调控本身较紧，而今年4月政策再度加码所致。”
楼市的降温在经纪人的工作状态上也能有所体现。相比3月时的繁忙接待，中介机构经纪人近几月的工作状态也似乎随稍显“惨淡”的成交变得清闲起来，开始由带看转为电话寻找或推荐房源。“我自己有房，因此中介打电话询问出租或出售是常态。近期明显感觉到，中介特别想让我把房源挂上去，然后还给我推荐很多换房的房源选择。”就北京二手市场接下来的走势，下半年新房市场受限竞房项目带动，成交量将会处于较高水平稳定发展，二手房市场将保持低位稳定运行。
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