千讯咨询发布的中国地产市场发展研究及投资前景报告显示，随着城市更新的加速、消费的升级、科技的进步，传统商业地产面临着越来越多的挑战。在快速变化的市场环境下，商业地产的竞争日益激烈，结构性过剩问题日趋严重，行业无疑正面临着重构。从招商难到开业难、从运营难到管理难，商业地产行业破局出路在何方？应变、成功之道在哪里？商业地产未来的机会又在哪里？
行业破局之道取决于模式与规模
房地产这个市场永远有机会，商业地产更有机会，就看你能不能跟得上城市更新、消费者变化、科技进步的步伐。未来3至5年，商业地产的行业格局会基本形成，大而强的头部企业和小而美的中小企业并存。对大部分商业地产企业来说，如何在激烈的市场竞争中实现弯道超车？做大规模、品牌，并形成完整商业闭环是关键。
未来商业地产企业，如果达不到1000万至1500万平方米的规模量级，是很难拥有行业话语权的。今后的商业地产要想做起来，必须是明星项目+大本营或大根据地的模式。商业地产如何做大规模？应坚持轻重并举、以重带轻。目前商业地产主要过于偏重重资产模式，在轻资产和资管方面，还没有形成一个完整的闭环和商业模式。正是基于上述判断，弘阳近几年通过以重带轻、轻重并举快速往外走，希望以时间换空间，快速把规模、品牌和人才聚集起来。
做好重资产项目，必须具备较好的地段、好的体验、有亮点（如好的IP，创新、丰富的业态）；做好轻资产项目，就要做特色和主题商业。此外，专业的团队、良好的企业文化对企业做大规模并快速复制也至关重要。业绩的关键在于运营，而运营的核心在于团队机制。从选人到用人到激励，我们都摸索出一套成熟、灵活的机制。仅仅是奖励机制，我们就有大大小小30多个，像开业奖、运营奖、输出人才奖等。好的机制对于我们提升运营能力，支撑业绩具有重要作用。
目前正在向文旅转型，并尝试做文旅基金。目前鹏欣已签约总建筑面积约2万平方米的南京夫子庙贡院二期项目，并计划将其打造为鹏欣在夫子庙商圈内的标志性商业项目。
未来应挖掘万亿级精神消费市场
商业地产虽然招商难、运营难、管理难，但商业地产是一个大的趋势。尽管我们依然需要百货类的物质消费，但消费者对物质欲望变得日益淡薄，未来更多的需求在精神消费上。大多数购物中心和其他商业包括品牌商家大多都集中在零售市场上，而因为租金的短期效应忽视了体验、感悟、分享的精神消费万亿级市场，包括那些场景式体验、碰撞中感悟、修炼式分享等凡是花了钱没有带回来任何商品的消费。
“人民日益增长的美好生活的需要”的新时代，我们必须洞察新时代的商业大趋势。商业应当跳出零售商业过度竞争的大红海，开辟精神消费广袤无垠的新蓝海，精神消费市场的广袤空间难以想象。我们对于服务的研究太少。中国那么多百货公司不行，为什么日本国内的百货公司就行呢？是因为人家人性化的服务。
目前商业地产之所以会存在招商难、开业难、运营难、管理难等问题，主要有三个原因：其一，部分商业地产企业并不是真正在做商业地产，仅仅满足住宅地产的销售而做商业地产；其二，商业地产操盘人即使有很多创新的想法，但担心失败而不敢将创新付诸实践；其三，商业地产的供应量太大，但一些优质品牌商家的数量并不足以与之匹配。
消费者对消费便利性的要求，会导致社区商业需求的增长。社区商业未来会是购物中心的一个有力补充，是很大的一个发展趋势。今年商业地产的市场形势确实比较严峻，也面临着很大压力。从我们苏州中心过去一年的表现来看，写字楼业态的回报率要明显好于零售、百货业态的回报率。
苏州中心总建筑面积150万平方米，其中商业面积达到30万平方米，目前是苏州单体建筑面积最大的商业综合体。去年一年的人流量达到5000万人次，平均每天15万人次，人流量和知名度很大。但我们去年的营业额只有30亿元左右，客单量只有50、60元，并不高。
如何挖掘精神消费市场？精神消费需要创意引领。未来的商业项目将摆脱百货超市式的标准化，这就需要商业项目操盘手更有思想、更有创意、更有敢为人先的勇气，更有能力、更有定力、更有匠人之心，打造定制化独特性的精神消费引领的商业项目。
商业广场应该多为全客层提供场景式体验、碰撞中感悟、修炼式分享这样的场所，才能发掘和培育商业地产的新蓝海。破解招商难、开业难、运营难、管理难，一定要在提升服务品质上下功夫。快捷、人性化的服务，对电商的成功具有很大作用；而海底捞的成功，也和其人性化服务有很大关系。把服务研究透了，就会发现有很多商机、很大的市场、很多的机遇。
大型商业地产商也许会跨区域布局，但社区商业这个细分市场将会是大型购物中心的一个有力补充。同时，随着城市更新加快，越来越多的存量物业需要通过精细化运营，去挖掘商业价值的最大化。社区商业可以将对投资回报、资产变现的实际需要，与消费者的市场需求很好地结合起来。禹洲今年将结合自身特点，在社区商业领域加大投资力度。
2018年继续保持了两位数增长。要打造商圈，商圈的形成、建筑形态很重要。同时，与政府一起推动美好生活、消费升级的建设，这是我们的理解。尽管将会面对周边其他商业地产项目的激烈竞争，但一方面，大家只有在错位竞争中合作整合，才能一起把市场蛋糕做大；另一方面，要积极应用智能化技术，包括5G、AI等技术在购物中心的运用，引导并适应消费者的消费行为变化，进而从容应对行业重构带来的挑战和机遇。
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