真正的“以房养老”保险产品，即老年人住房反向抵押养老养保险，实际上是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。其操作方式是，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。该产品面对的投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，提供老年人住房反向抵押养老保险的为具备一定资质的保险公司。
据千讯咨询发布的《中国养老市场前景调查分析报告》显示，正式启动反向抵押养老保险试点，试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市。2015年3月，幸福人寿的首款住房反向抵押养老保险产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段。2018年7月，老年人住房反向抵押养老保险正式扩大到全国范围。不过，老年人住房反向抵押养老保险开展以来，整体进展不算快。四年来，共有4家保险公司获得开展住房反向抵押养老保险的资格，但仅有两家保险公司推出住房反向抵押养老保险产品，目前实际开展业务的仅有幸福人寿一家。
反向抵押养老保险比较适合的人群是失独、孤寡、空巢老人或者子女支持的老人。例如， 77岁的刘阿姨在上海拥有一套小房子，再婚丧偶无子女，退休后靠每月850元的救济金生活，看到新闻报道关于反向抵押养老保险的报道后，由外甥前来咨询并最终投保。她的房产价值经评估为140万元，现在除了救济金外，刘阿姨每月可以额外领到6000元。
刘阿姨可以在这栋房子里居住并领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归投保时约定的继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老人的家属追偿。