千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，当前，房地产信托仍是信托业务重中之重。4月份房地产集合信托成立规模为365.70亿元。在信托公司“猛攻”地产投融资业务的同时，房企发债也呈现回暖态势。业内人士表示，开发商各类融资渠道逐步恢复畅通，融资成本明显下行。在此背景下，大部分开发商已着手调整融资结构、增设融资工具，减少对非银金融机构资金依赖。不过，由于以地产“小阳春”为典型的部分领域结构性过热已引起监管层重视，部分开发商对融资成本和融资难度的预判转向保守。
房地产信托“独领风骚”
4月房地产类集合信托共成立356只，成立规模为365.70亿元，占总规模的31.70%，位居第一。2019年一季度房地产类集合信托成立规模为1771.24亿元，同比上升27.88%。房地产类信托目前仍是信托公司的重要业务之一，2019年的融资环境出现好转迹象，房企的信托融资规模有扩大迹象。最近房地产类信托项目确实挺多，信托对房企的融资成本也略微有所下降。“地产项目去年至今发行数量比较多，目前对房企的成本下降了约1%-1.5%”。
房企对现金流预期乐观
房企债券融资也显示出回暖迹象。4月9日，融创中国发布公告称，发行2023年10月份到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%，募集款项拟主要用于为公司现有债务再融资。4月8日，融创中国旗下融创房地产集团申请公开发行公司债券项目获上交所受理，计划发行规模不超过80亿元。同日，中国恒大集团公告称，拟发行3笔共20亿美元的优先票据。除龙头房企外，中型房企发债融资步伐也不甘落后。弘阳地产、禹洲地产、新城发展、首开股份、佳兆业等房企均在4月发布了融资信息，具体方式涵盖了优先票据、公司债、企业债等。
今年一到四月，房地产行业共发行债券2500.82亿元，去年同期，房地产行业共发行债券1893.05亿元，同比增长32.11%。同时，房企对未来现金流的预期更为乐观。中建投信托近期发布的一份针对房企的调研报告显示，有35%的受访人认为二季度资金将更加宽裕，55%的企业认为现金流将维持当前水平，认为现金流水平将更紧张的仅有10%，与上期调研结果相比进一步乐观。
资金状况改善的背后是开发商融资性现金流和经营性现金流的同步好转，尤其是货币政策和金融监管的边际调整极大程度上改善了地产行业的融资环境，开发商各类融资渠道逐步恢复畅通，融资成本明显下行。经历本轮严调控后，地产行业的现金管理更加精细化，大部分开发商已着手调整融资结构、增设融资工具，希望抓住流动性宽松的机遇向资本市场倾斜，减少对非银金融机构资金依赖。
以地产“小阳春”为典型的部分领域结构性过热已引起监管层重视，导致部分开发商对融资成本和融资难度的预判转向保守。但总体来看，开发商仍认为融资环境将继续维持在相对乐观的状态，尽管对货币政策的判断已趋向谨慎，但短期内信用不会大幅收紧。
信托公司面临业务转型
房企融资环境改善，开始酝酿调整融资结构，减轻对非银机构资金的依赖。对此，有业内人士坦言，“这是很正常的现象，非银成本相对较高，有其他选择肯定不会选择非银”。对于信托公司而言，未来如何做好房地产类信托项目至关重要。资深信托研究员袁吉伟表示，未来信托公司可以协助房地产商通过资产证券化等方式实现资本市场融资。
房地产行业已告别高速发展周期，转为精细运作深入挖掘的发展阶段。房地产信托作为房地产融资的主要渠道，目前通过债权的方式为房地产企业开发建设项目以及并购提供融资支持，仍占据房地产信托业务的主导地位。但是资管新规对于资管产品投资非标准化债权资产，在限额、期限错配方面有更为严格的限制，未来房地产企业通过非标准化举债放大杠杆的路径会越来越窄。
新的市场形势和政策环境下，房企需要新的融资模式以谋求发展，信托公司则需要加快业务模式的转型升级，积极探索新的业务类型，以满足房企多元化的融资需求。股权投资、REITS、上下游供应链应收账款融资、商业地产等新型融资业务模式，都是值得信托公司努力探索和积极尝试的新方向。
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