千讯咨询发布的中国住宅市场发展研究及投资前景报告显示，仅4月26日一天，浙江和安徽两省的三个城市土地总成交金额就达200多亿元。其中，浙江杭州6宗地块揽金84.8亿元；浙江温州两块地分别以140轮竞价和195轮竞价成交，总额为42.41亿元；安徽省合肥12宗地块成交，总价达81.95亿元。而这些只是土地市场升温的局部表现。全国300城整体住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回升，3月、4月表现尤为显著。成交楼面价上，2月已经结束连续11个月的下跌趋势，到了4月同比涨幅保持在20%以上，绝对价格达到历史单月次高水平，仅比2017年9月稍低。溢价率2？4月持续走高，从10.6%、23.6%到30%以上。
4月，无锡、南昌、常州等城市也拍出溢价率在70%以上的地块。在“房住不炒”的背景之下，房企此时高溢价拿地无疑存在风险。时间很短，支撑其持续的三个因素当中，资金面、政策面和市场面，均存在一定的不确定性。“在二三季度无论是战略调整还是规模需要，企业投资布局仍然需要保持谨慎。当然，谨慎并不意味不拿地，聚焦、收缩战略之下，盲目追高并不可取。”
拿地热情高涨
杭州、武汉和北京是今年前三大吸金大户，截至4月25日，三地的土地出让成交总金额分别为612亿元、603亿元和594亿元。位列前十的其余城市分别为天津、苏州、上海、福州、郑州、佛山和西安。不难发现，武汉、天津、郑州和西安四个城市在住宅用地总金额和总面积上均位居全国前10。这些一二线以及强三线城市也是多数房企2019年的投资重心。
房企在长三角城市群的拿地金额居于其他城市群的首位，此外受人才落户政策的实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响，中西部地区的关注度也在持续提升。例如融创中国，在重庆、西安、成都等中西部城市均有新增土储。融创也是2019年一季度拿地总金额的大户，仅次于万科位居排行榜第二位，达309亿元。
绿地、新城、旭辉、阳光城、中海、恒大、龙湖和中南8家房企进入一季度拿地总金额前十位。其他超过百亿拿地总金额的房企还有禹洲、华润、金地、新希望和华侨城。房企拿地热情的高涨，一方面离不开年初常规补仓需要的安排。亿翰智库首席研究员张化东分析，从跑量的角度，一季度所拿地块可以实现当年开发并进入销售，助力今年或者来年的销售目标实现。
“相当多房企仍有冲规模的目标，土地储备是必不可少的。此外，市场在信贷融资方面相比去年有所松动，所以，房企在资金面上有了一定的流动性支撑。”积极拿地的同时，多家房企在频频抢占融资的“小阳春”。融资成本的下降摆在眼前，从3月的情况来看，境外融资成本大部分低于8%，境内债也保持在5%以下水平，低于去年年末的成本。
风险犹存
但值得注意的是，在目前形势下，贸然追高投资，会面临一定的风险。对于今年的房地产市场不能太乐观。限价政策大幅放松可能性不大。“2019年要小心一些，政策放松不会像大家想的那样有力度。”他称。
去年上半年土地的测算净利润率均控制12%左右，净利率在8%？9%区间的土地出现流拍，而现在大部分地块经测算的净利润率已经大幅下降，只有3%？5%甚至低至0。
房企面临利润空间的瓶颈只是一方面。2019年，房企债务集中偿付期也在到来，企业面临的资金压力依旧不减。土地市场的热度不一定会持续下去，“房企第一季度拿地，年底前可以做到上市销售，对很多房企来说是不错的选择，但到二季度末的时候，整体市场环境就会发生变化”。
“尽管土地市场确实出现了一定的回暖迹象，但不可忽视的是，整体来看，这些大幅上涨地块只是聚焦区域之下的个别案例，市场并未出现2016年那种疯狂势头。”对全国22个重点城市土地市场的地价、库存风险分析后提示，在一些库存高、去化慢、地价涨幅大的城市，例如郑州、重庆、宁波、济南等，未来投资拿地需要更加谨慎和理性。
此外，土地库存并无较大风险，但地价涨幅较大的一些城市，如南宁、西安、济南等，当前并不是拿地的最佳时期。部分地价回调但库存高企的三四线城市，如湖州、嘉兴等，更是需要谨慎对待。
而成都、长沙、沈阳等中长期库存压力小，没有去化压力的城市，只要市场销售能够保持稳定，拿地保持理性即可。“但这一轮回暖或许会跟过往几轮不一样，过去的统一调控已经变为因城施策，以后会不会再出现像过去一样房地产行业的整体强拉升，要打一个问号。”
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