千讯咨询发布的中国公寓市场发展研究及投资前景报告显示，对于长租公寓与联合办公的发展，有人将其形容为孪生兄弟、互为镜子。所以身处2019年，这个公寓业内人士视为拐点的一年，会不会也将成为联合办公下半场的一年？一旦话题重心被放置在了“下半场”这三个字上，城市更新便成为了避不开的背景分析，毕竟，这才是最初促使公寓与办公行业迅速发展的重要推动力。
何为城市更新？
对于城市更新，百度百科如是说：将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。其目的在于，对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
眼下城市已经走过了大规模的“推倒重新”历史发展阶段，存量地产背景下城市更新的具体表现在以下三个方面：新机会、新空间以及新机构。
新机会
一线城市附近的“一线城市”
过去很多的资源都倾向于向北上广深一线城市，带来的直接后果就是一线城市地价租金飞速上涨。这一变化所带来的发展压力与窘境，如何才能得到缓解？城市群成为了此时的解决方案。
本以为，城市群可以帮助中心城市分担部分压力，但“距离太远、范围太大”是当前全国多个城市群规划的痛点。这主要是因为在超大城市群中存在违背中心城市溢出规律的规划，加上不同区域行政壁垒的体制机制原因，大部分区域规划仅仅停留在概念层面，缺乏可操作性。
于是，让城市集群发展从“大群”到“小圈”的呼声，越来越多。1小时通勤圈成为多位专家认可的距离，“较大的都市圈，可能半径能达到五六十公里，小一点半径能达到30公里，如此范围便能够实现日常通勤，大量人口可住在周边的中小城市，在中心城区上班。”曾有一对居住在河北涿州的夫妻每日乘高铁往返北京廊坊通勤，每月2600元的通勤费用低于租房价。
除此之外，目前集聚多项资源优势于一身的粤港澳大湾区、雄安新区，也是对资源的优化配置与城市功能的再次分工，更是对城市群形态的一种升级。这些区域不仅仅为一线城市承担部分的经济发展压力，更重要的是可以分担部分住房压力。所以长租公寓和联合办公企业不妨多看看一线城市附近的“一线城市”，实现市场的拓展。
新空间
城市更新的数字空间
物理空间的城市更新之外，情感、服务体验感等虚拟感受的真实营造和提升也成为城市更新在数字更新方面的重要内容。其中，科技的更新换代相当显著。“移动互联网的上半场已经接近尾声，下半场的序幕正在拉开。而互联网的主战场，正在从消费互联网向产业互联网转移”。当所有产业都在尽可能在互联网技术寻求新的解决方案和出路，公寓与办公行业自然也不例外。正是在这样的背景之下，以WeWork为代表的巨头，利用自身的会员体系/大数据优势实现产业链的延伸以及线上社区的建设。在WeWork工作，便能实现与其全球其他空间的会员互通。这一点，足以令不少会员为止心动。
另一方面，城市更新的数字变化也体现在办公空间的智能化。通过对一些老旧写字楼的数字化改造，利用空间设计、智能空间管理以及社区运营产品，为其注入全新的生命力。梦想加的OaaS(OfficeasaService)体系、Distrii办伴推出的智能办公室以及纳什空间首创的超级办公室等都是城市数字更新时代下的联合办公新产物。
新机构
租赁市场更新组织形态
正是在城市更新的大浪潮之下，公寓与办公市场的运营机构也发生了变化，从最初的个人运营即传统的二房东，转变为更为精细的机构运营。而这其中更是不乏国家队的身影。发挥政策颁发实施等政府职能之外，租赁市场上的国家队不遗余力地在提供房源、引导市场积极发展以及城市更新中付出不少的努力。上海长租公寓国家队城方的首个租赁住房项目，城寓超级社区﹒华山路店正是通过城市更新升级改造而来。相比起，漫无组织的独栋更新或是推翻重建，以长租公寓为运营主体的城市更新将会进行地更为顺畅。
此外，多省市也纷纷开始为公租房购买房屋出租运营管理服务。而这也是机构化运作得到市场与国家认同的表现之一。
另外，针对城中村改造、集体土地使用方面，建议政企事业单位可以释放更多的力量、引入更加多元化的合作模式。比如说，WeWork杭州新项目的合作方为杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司，该公司隶属于杭州市人民政府直属国有企业的杭州市钱江新城投资集团有限公司，作为改造主体的延中大楼，其前身是杭州市政府综合办公楼。
对于运营主体机构化的趋势，长租市场的供给一定是多样化的，但是机构化应该是方向。同时，愈发集中化的趋势，也让行业资源在不断流向规模更大、品牌价值更高的运营机构。城市更新下，物业资源的集中也对机构化趋势的发展起到催化的作用。
对于长租公寓的发展，会有人将资本的进退情况与其挂钩：资本来了，企业就如输血一样容光焕发；资本去了，企业就遭遇釜底抽薪式的灭顶之灾。但这不应该是当下长租公寓和联合办公的唯一表现，在资本的进退之间，还是有不少机会等待着深耕运营的机构化公寓与办公品牌，城市更新所带来的物理空间更新与数字空间更新便是如此。
但是，公寓与办公机构的精细化的运营落地是需要汇聚更多行业领路人的经验与智慧，来共同解决这一问题。正如当下，租赁地产市场的探索进入“无人区”，租赁地产人正如穿行沙漠的行者，探讨行业前行中的难点，凝聚刺破困难的锋锐！
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