千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，房企2018年年报反映的是2016年、2017年楼市最火爆时期的销售情况，房地产企业的业绩大放异彩，多数房企不管是营收还是盈利，都有不俗的表现。但随着2017年~2018年楼市被严格调控，房企业绩将不可避免地受到影响，今后两年的年报数据或将不复这般精彩。
房企的高光时刻
近几年业绩突飞猛进的融创中国公布了2018年年报，截至2018年底，集团实现收入约1247.5亿元，增长89.4%；公司拥有人应占溢利165.7亿元，增长约50.6%。“房企收获了历史上最丰收的年报。”全国共有40多家房企发布了2018年年报，平均营收上涨了27.9%。70%的企业利润明显上涨，A股企业平均利润上涨22.6%，净利润率平均为10.8%，相比2017年平均的11.3%有所下调。
去年前三季度，44家样本企业营业收入同比增长32%，净利润增速达54.8%，净利润率也由2017年前三季度的11.6%提升至2018年前三季度的13.6%。
2018年的房企财报数据，大致反映的是一年半之前的销售状况，也就是房价上涨最快的时候，在火爆的市场环境下，企业的经营状况自然大幅向好。相比于恒大、碧桂园等处于第一梯队的房企，千亿级或更小规模的企业反而增速更快。2018年，中国千亿级房企扩容至30家，有13家企业首次迈入千亿房企行列，业绩同比增幅普遍高于45%。克而瑞研究中心称，从2015~2018年3年内复合增长率来看，新晋千亿房企平均复合增长率达64%，明显高于百强房企3年内49%的平均复合增长率。
由于体量较大，头部企业的业绩增长已经放缓，变得更加稳健，但长期看仍有增长空间；排名前50名的企业在资金方面会受到银行的重点关注，20~50名的房企有继续冲高的机会；但100名以外的企业，今后的压力会更大。
今后两年或有调整
2016年火爆的楼市引来市场恐慌，为抑制楼市疯牛，限购、限贷政策开始在一些一二线城市落地，之后陆续拓展至全国许多城市，房地产市场进入了限购、限贷、限价、限商、限售的“五限时代”。2017年，全国有近110个城市与部门(县级以上)发布了270次以上的房地产调控政策，仅北京一个城市发布的各类调控政策就超过30次。到了2018年，房地产调控次数达到了450次。从时间上推演，2019年、2020年的房企年报将反映这一楼市调控时期的市场状况。
对于房企接下来两年的财务情况，一些企业高层此前就有预言。房企2018年业绩表现都不错，因为账目反映出过去几年的销售业绩，但在限价等调控政策下，行业未来两年业绩表现将严重分化。“这两年的财务报表上，房企的利润都在增长，是因为利润结算有2~3年的滞后期，现在的数据反映的是2年前的2年的经营状况，那几年是房地产市场最好的时候。现在的财务报表很好看，但再过2年，就会很难看。”
过去两年，商品房销售仍在增长。2017年，全国商品房销售面积约16.94万亿平方米，商品房销售额13.37万亿元；2018年商品房销售面积与销售金额均创下历史新高，分别约为17.17万亿平方米、近15万亿元。
转型效果暂未显现
头部房企年销售额虽能到达数千亿元，但行业集中度依然较低，以万科为例，2018年万科实现销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，但在全国商品房市场的份额也仅有4.05%。行业集中度进一步提升是业内共识。天风证券的上述研报显示，在44家样本房企中，不管是营收还是净利润，龙头与大型房企的增速都快于中小房企，说明行业集中度在提高。前述未具名分析师认为，未来，单个龙头企业的市场份额有望提升至6%~8%。
不过，现在行业的集中度被一些发布排行榜榜单的企业夸大，重复计算、虚增造假情况较多，一些房企的实际销售额与榜单公布的差别很大。受政策因素影响，房地产市场总是高潮伴随着低谷，而每到低谷期，市场的悲观情绪会被放大，谋求转型成为一些企业的自救之路。但从已经公布的年报上看，企业转型暂时还未给房企带来多少收益，非地产业务的占比也非常小。围绕地产业务搞多元化还是受认可的，但有些企业大幅度地跨界转行，存在一定风险，市场未必都能认同。
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