千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，对于今年房地产市场走势的分析已经很多了，目前来看，无论也是业内机构还是专家，普遍认为认为今年楼市下行压力，房价有回落的空间。通过对过去几个月国家统计局发布的70个大中城市房价数据不难看出，热点城市房价有了明显回落的迹象。但是三四线城市的房价依然处于涨势。一方面，是三四线房价还在上涨，另一方面则是部分三四线城市开始放松楼市调控，大有“救市”的迹象。未来，三四线城市的到底会不会迎来大规模的楼市调控松绑呢？
2016年开始，全国范围的房价上涨从一二线城市逐渐扩展到三四线城市，并且愈演愈烈。首先，因为一二线城市房价上涨的幅度较大，将部分购房需求挤压到三四线城市，客观上造成了购房需求的增加。而这些购房需求的购房资金相对充裕。其次，棚改货币安置比例过高，是三四线城市房价上涨的另外一个重要原因。之前笔者就给大家分析过棚改货币化安置对于房价的影响。据统计，2015年至2017年，全国共完成棚改1816万套，其中2018年棚改货币化安置的比例高达55%，而且主要集中于三四线城市。刚才说的棚改货币化安置的比例，我们再来看看棚改的资金情况。2015-2017三年间，全国棚改的资金投入为5.5万亿，其中有超过4万亿投放于三四线城市。这4万亿棚改资金的投入，大大促进了三四线城市的基建，改善了居民的居住环境，同时有效的刺激了消费。可以说，三四线城市的棚改，在去库存的同时，也成为房价上涨的重要推手。
三四线城市房价上涨的同时，土地市场也变动火热，地价也是节节攀升。大家都知道，卖地收入一直都是地方财政重要的收入来源。2018年全国土地收入创新高，达到了6.51万亿。具体来看，一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值分别为0.4、0.91和1.51。通过这一数值来看，不难发现，三四线城市对土地财政的依赖度最高。
从2018年下半年开始，土地市场开始降温，土地流拍数量逐渐增多。而流拍的土地，很多都是位于三四线城市。土地市场趋冷，意味着三四线城市土地出让金收入的大幅减少。另外，去年国务院常务会议以及明确指出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。2018-2020年，全国要完成1500万套的棚改任务，预计这三年的棚改货币化安置的比例为45%、35%、30%，将呈现逐渐降低之势。棚改货币化安置比例的降低，将对三四线城市的楼市产生更大的冲击。
土地收入减少，棚改货币化安置比例降低，三四线城市的房地产市场将接受巨大考验。因此，已经有三四线城市通过放松楼市调控，刺激楼市。山东菏泽取消限售，可谓是打响了三四线城市“救市”的第一枪，而就在最近，菏泽成武县又出台了房地产新政，规定各镇农民购买首套房可以享受300元／平方米优惠，首付不超过30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍，上限不超过贷款基准利率的1.25倍。
未来，相信还会有更多的城市和地区加入到“救市”的行列中。但是，购房者也不要担心，就此以为三四线城市的房价会迎来大涨。在房地产市场进入下行期的情形下，即使放松楼市调控，或者采取“救市”行为，也只不过是维持房价不出现大跌罢了。
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