千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，随着房地产资源的置出，上市公司房地产开发板块逐渐收缩，但物业管理业务的低毛利率仍难以支撑业绩。2018年，公司扣非净利连续第三年为负，共计亏损1.5亿元。从服务质量来看，中航善达的客户满意度较高，物业管理做得并不差。但作为一家老国企，中航善达有很多体制上的问题，负担比较重，所以毛利率远低于同行，转型的确是比较困难的。
变卖资产获利12.42亿元
中航善达2018年的年报数据十分亮眼。公司2018年实现营业收入66.56亿元，同比增长12.94%，实现净利润8.57亿元，同比增幅高达468.85%。但不难发现，公司实现盈利主要依赖12.42亿元的房产变卖款，若扣除多项非经常性损失，中航善达的扣非净利则亏损1.5亿元，这是公司连续第三年扣非净利为负。
2018年7月份，中航善达挂牌转让惠东县康宏发展有限公司51%股权及贵阳中航房地产开发有限公司70%股权，成交价格分别为4.24亿元和9.24亿元。此外，公司在2017年转让了中航城置业（上海）有限公司100%股权及深圳市深越联合投资有限公司27%股权，并于2018年收到款项。扣除成本及各项费用后，上述四项资产转让共计实现投资收益12.42亿元，对公司2018年的业绩起到力挽狂澜的作用。
然而，这是一个拆东墙补西墙的过程。中航善达2018年前两个季度运行平稳，扣非净利维持在5546.5亿元与6248.12亿元，且与净利润相差不大。进入三季度，获得变卖房产收入后公司的净利润突飞猛进，但随着房地产板块收入的减少，其扣非净利润也陷入亏损。公司第三、第四季度净利润为7.05亿元及2594.02万元，扣非净利则分别亏损1360万元及2.55亿元。
受此影响，中航善达2018年经营活动产生的现金流量净额为12.81亿元，相比2017年的25.63亿元锐减过半。变卖资产后，公司2018年末的总资产下降到132.36亿元，相比2017年末减少三成。
转型物业毛利偏低
房地产板块收缩的同时，中航善达的物业管理板块却未能支撑起业绩。公司房地产开发业务共实现营业收入27.03亿元，占公司营业收入的40.61%；物业管理业务共实现营业收入37.18亿元，较上年同期增长29.68%，占公司营业收入的55.87%。但公司利润仍由地产板块支撑，2018年地产业务实现净利润6.81亿元，物业管理业务仅实现净利润1.64亿元。
这暴露了中航善达转型的一个痛点，即物业管理模块的毛利率偏低。事实上，自2011年首次披露“物业、餐饮等服务业”的毛利率以来，该指标就一直处于下滑通道，从2011年的顶峰16.1%逐年下降到2018年末为11.76%。具体到物业管理板块则更低，毛利率仅为9.83%，比2017年再减少0.72个百分比。
“这个毛利率在业内是很低的。”好的物业管理公司毛利率可达30%，中等水平也有10%至20%的毛利率。同样深耕深圳地区的龙光地产2018年物业管理板块毛利率为35.6%，碧桂园服务、彩生活等上市物业公司毛利率也在30%以上，体量较小的浦江中国，2018年中报毛利率为18.4%。
1994年上市后，深圳南光集团的业绩一直未见起色。为求生存，公司决定转型投资房地产，并于2007年更名为“中航地产”。然而，在2008年金融危机的冲击下，公司的业绩并不稳定，此后更因规模未达标，被国资委要求放弃开发业务，转型物业管理，并于2018年更名为“中航善达”。
自2016年提出转型物业管理后，上市公司甩卖房地产资产已持续三年，扣非净利也连亏三年。接下来，回归老本行的中航善达如何应对危机，仍有待观察。
相关研究报告
房地产项目可行性研究报告
中国房地产行业发展趋势分析预测报告
中国房地产行业发展研究报告