千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，一家企业在下乡过程中向一个村子租用了1000多亩地准备建设狩猎场项目，让游客接触和体验狩猎文化。然而，现实情况却是借乡村旅游的名义大搞房地产开发，兴建别墅出售。随着房地产市场整体呈现下行态势，很多别墅销售不佳，企业难以收回投资成本，农民也因此无法收到土地租金。最终，该项目的投资者先后换了三拨，狩猎场没有建成，烂尾现状依然无法改观。“推动乡村振兴，缺的就是资本。社会资本下乡是撬动乡村振兴的活水，但现在很多资本下乡已经偏离正常轨道。”应该防范资本下乡“热投资、冷农民”。
鼓励和引导城市工商资本下乡，推动城乡要素自由流动、平等交换，解决农业发展资金瓶颈问题。与此同时，农村土地承包经营权确权登记也在全面推进。在此背景下，农业农村正在成为投资热土，社会资本投资的大型项目在各地如雨后春笋般兴起，这在一定程度上改变了乡村产业的形态和质量。
“有的工商资本下乡之后，以发展特色小镇、乡村旅游、休闲农业等名义跑马圈地、圈而不种，变相搞房地产开发，一旦经营不善就会毁约弃耕、跑路，既损害了农民利益，又给农村留下诸多后遗症。”工商资本下乡虽然促使乡村环境、公共设施等得到显著改善，但约有66.7%的人认为，工商资本下乡并没有使自己家庭的经济状况得到明显改善。此外，部分产业发展未能反哺农民，一些特色餐饮项目基本由旅游专业合作社的成员经营，参与新村建设的农民就业机会没有明显增加。
对此，在资本的逐利本性往往会让企业在下乡过程中选择利润大、风险小的项目进行开发运营，站在企业的角度去看无可厚非。但面对社会资本参与乡村振兴的过程中出现的“热投资、冷农民”的现象，如何让两者实现双赢是解决问题的关键。
农村土地制度改革为乡村振兴带来了激活土地资源的机遇，城市居民对乡村旅游休闲、健康需求的大幅增加，也给乡村振兴带来了新的市场机遇，但实施乡村振兴战略最终还是要依靠当地农民，应该通过政策设计让投资者、下乡企业与当地农民形成利益共同体。“相关政策应该严格设置一些准入条件，让投资者在挣钱的同时，与当地农民分享收益，努力实现相关企业与农民共赢。”
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