楼市【3·17】调控政策已两周年

千讯咨询发布的中国房产市场发展研究及投资前景报告显示，距离北京史上最严的“3·17”楼市新政已经过去整整两年。与最高点相比，北京的房价现在是什么水平？未来调控会松绑吗？

二手房市场回暖

近日天气转暖，北京的二手房市场也有所回暖。看房的人数和二手房源挂牌量都有明显增加，成交量也开始回升。不过，挂牌价和成交价与年前相比基本上没有太大波动。从国家统计局最新发布的2月房价数据也能看出北京楼市回暖的苗头。2月，北京二手房价格由跌转涨，环比上涨0.2%。虽然2月北京新房价格下跌0.2%，但业内人士普遍认为，与新房相比，北京二手房的价格更能代表市场真实价格。

事实上，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就已经进入存量房时代。中原地产统计数据显示，2018年，北京二手住宅市场份额约为87%，而一手住宅市场份额仅13%左右。

房价较两年前下降逾10%

那么，与“3·17”新政前的高点相比，北京房价目前处在什么水平呢？丰台区某小区相似面积和户型的住宅，2017年3月14日成交价818万，每平米8.3万，2019年1月底成交价678万，每平米6.9万。也就是说，上述住宅比两年前的高点跌了140万。

2019年2月，北京二手房均价为59898元/平，较2017年3月的高点下跌11.3%。2017年3月17日，北京出台史上最严限购政策，不但“认房又认贷”，还提高了二套房贷最低首付款比例，普通住宅60%，非普通住宅80%，并将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

新政的出台给火热了一年多的楼市泼了一盆冷水。“3·17”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。2018年春节后，在季节性回升及学区政策影响下，北京二手房价格经历了8个月回升，之后随着成交热度的下降又出现回落。进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。

未来调控会松绑吗？

政策是当前北京房地产市场的主导因素。具体来看，一是限购、限离、认房又认贷等政策缩小了有资格购房的人群；二是限贷、提高利率、公积金缴存额度与缴存年限挂钩等政策缩小了有能力购房的人群，这些政策既大幅影响了投资投机需求，也一定程度上影响了首置、改善的刚性需求。

今年以来，各地楼市调控放松的情况有所增多，北京也有一些小的利好政策出台，比如个人出售住宅时，增值税附加税税率可以减半。北京市城六区(东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区)增值税附加税税率从12%降到6%，其他区域从10%降到5%。假如在北京西城区出售一套网签价为400万、不满两年的二手房，税率下调之后，卖房时可以少交1万多元。

这一政策对北京楼市的直接影响不大，因为只减少了小部分交易税费。但在当前楼市轻微企稳与回暖的情况下，对市场有一定心理影响。未来政策是否会松绑？目前所涉及的利好政策对于楼市属于“第三梯队”，第一梯队是限购政策，第二梯队是限价、限售类政策，只有第一和第二梯队的政策放松才会对市场形成更为直接和明显地影响。北京2019年政策全面松绑的可能性极小，尤其是限购政策的松绑的概率最小，但不排除结合市场对政策进行适当微调。

今年政策基调依然是以保持市场稳定为主旨，由于此轮政策已维持较长周期，后续存在需求释放压力，所以不排除下半年出台长效机制或根据实际市场情况进行政策微调的可能性，在控制价格的基础上允许合理释放需求交易。

对于北京房价今年的走势，2月的二手房价格略有抬头，因此市场回暖前的房价筑底已经基本达成，2019年一季度的市场热情有望提升，但房价上行动力依然不够强劲，换言之，市场小幅回暖的现象的确出现，但放眼全年不会出现大幅度上涨，二手房价格的上涨动力或强于新房，同时预计下半年二手房市场的回暖会更为明显。