人口和城市是驱动房地产的核心因素, 随着“二次城市化”的推进,城市群、都市圈崛起,人口向这里聚集,各个城市掀起了争夺高质量人口的热潮;越来越多的城市进入房地产存量市场,城市运营成为房企竞争新赛道,在保持销售规模增长的同时,转型也将加快。过去30多年,中国房地产经历了怎样的周期?拐点在何时?这个问题,万科、恒大、保利都有自己的研究和答案。
去年底以来,千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示,房地产企业对于周期又有了新的感触。万科董事会主席郁亮指出,宏观经济“L”型尚未见底,人口红利渐失,住宅不再短缺,行业竞争激烈,万科要收敛聚焦,提升基本盘即开发业务。去年底至今,恒大已经启动了数次降价营销,抢夺销售窗口期。
从市场角度,经历了过去三年的超级大周期,市场正回归理性、回归真实居住需求。增量市场从去年3季度开始趋势性走弱,全国性市场“拐点”出现在四季度,楼市正步入下行周期。2019年,随着政策面(如放宽落户条件、取消限售)、资金面(如购房利率上浮区间下调)等释放利好,资金将从三四线城市向一二线城市回流,预计全年市场将延续调整,一二线城市有望率先筑底。
从更长远的行业周期来看房地产开发业务和规模竞争尚未结束,增量市场规模未来5-10年仍将维持十万亿+。这与万科的判断不谋而合,万科巩固提升基本盘,是因为城市化进程还在进行,开发业务依然有很大的空间;未来10年,开发业务都将是万科的基本盘,支撑着主要的收入、利润和现金流。