此前燕郊房价跌幅很大，有上升空间；最近燕郊有一些政策利好，比如，北京相关政府机关单位迁入通州，地铁设施增加以及北三县与通州的统一规划等。这些政策利好会让人们觉得燕郊的升值潜力是比较大的，也有人预计今后的房地产政策会松动；在上一轮房价大幅上涨时，燕郊就吸引了全国各地投资客。如今燕郊的房价相对之前有下跌，加上政策利好和靠近通州副中心的区位优势，燕郊的确又开始吸引着一些外地的投资者。
燕郊楼市炒作成分肯定是存在。因为燕郊的市场行情就是大起大落，这和目前某些自媒体、中介的夸大其词、助长市场的行为紧密相关。具体来说，炒作从两方面影响市场：一个是心理预期，一个是实际操作。心理预期方面，就是小部分人，千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，尤其是中介和房地产交易的利益相关者，通过自媒体、朋友圈来夸大其词进行传播，渲染这种房子卖得快、房价涨得快之类的市场信息。
实际操作方面，他们会帮助这些买房人、投资者寻找房源，但有些中介也可能在市场中“兴风作浪”，即中介可能会怂恿某些房东去提高卖价，从而使自己获得更高的佣金。另外，有些大中介可能会垄断销售权、代理权，尽量地把房价提高，甚至通过信息不对称的优势来制造紧张氛围或者欺骗消费者，让这些买房人急于买房、高价买房。
市场确有回暖，但炒作肯定也会有，这两块儿是并行的。市场有回暖的迹象，一部分小业主包括中介机构都在炒作燕郊的回暖，希望能把部分小区市场行情变成一个大行情。成交量以及房价上涨楼盘主要集中在规划中的地铁周边，并非大范围地区回暖。
2019的楼市的底部构造比较复杂，即便目前燕郊楼市是暂时回暖了，也不能保证它就自此进入到上升周期，有可能之后当地楼市还会再回落。因为目前全国的大部分房地产市场都还是在下滑，全国政策总态势依然是偏紧的。地方也不可能出现很明显的一些刺激政策。所以，燕郊的房价只会是稳住或者小涨，而不可能自此开始大涨。