千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，预计2019年中国房地产库存量将升至25个月高位，但低于2014年时30个月高位的库存量。预计今年首季将是内地房地产商债务再融资压力最大的时候，估计整个板块的未偿债务达2020亿美元，第三季将降至1740亿美元。经过3年时间的去库存，中国房地产市场库存量整体不高，目前仅三亚、厦门、香河、大厂等12地存销比超过20个月。
库存10个月较为健康
针对库存周期，一般城市房地产库存量10个月较为健康。从目前看，部分城市随着土地出让量增加，城市库存量可能有所上升。但整体看，中国房地产市场的库存量不可能有大的增长。上一轮库存形成于2015年，用了大概3年时间才消化完成。目前，整体不具备回归历史高点的条件。
过去几年，中国房地产市场一直在去库存，部分城市去库存效果明显，不存在上升至历史高位的可能。库存量在城市之间分化明显。值得注意的是，一线城市库存量均有所上涨。截至2018年12月，北京地区库存量为993万平方米，同比增长54%；上海为693万平方米，同比增长41%；广州为879万平方米，同比增长18%，深圳为346万平方米，同比增长2%。存销比方面，北京地区为23.6个月，上海为11.0个月，广州为9.9个月，深圳为12.7个月。
整体来看，存销比超过10个月的城市为57个，其余均小于10个月，仍较为健康。超过20个月的仅为12个。其中，三亚、厦门、香河、大厂等地存销比超过30个月，面临一定的去库存压力。
多地区上演“抢人”大战
针对去库存的举措，业内人士表示，主要是加快销售速度。供应量增加的同时，需求量加速提升。这就要求购买量要增加。目前，一二线城市限购政策依然较严，限购政策不放开的情况下，增加落户人口成为一些城市的共识。
近期，常州、西安等地密集发布进一步放宽落户政策的通知，其中不乏广州、海口等热点城市。截至目前，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。各地人才争夺，一方面是为了城市后期发展做人才储备，另一方面人才的引进也能在一定程度上缓解去库存压力。2018年以来，全国有不同级别的超过100个城市对人才落户政策进行了放松。
张大伟表示，部分二线城市房价上涨加速，一个原因就是人才引进政策变相的放开了限购。从房价上涨城市看，大部分都发布过人才引进政策，最典型的是西安，其房价上涨与人才引进政策有很大关系。因为人才引进政策相当于变相放宽了限购条件，带来了房地产市场的上涨预期。
房企高周转受限到期债务“借新还旧”
受房地产市场政策调控趋严的影响，多数房企高周转模式受限，也在一定程度上使得库存量短期内无法攀升。目前，很少房企能做到高周转发展。高周转即快速拿地快速销售，一方面要求市场较好，回款时间能得到保障，另一方面地价也不能上涨过快，不然会影响拿地面积。
预计今年首季将是内地房地产商债务再融资压力最大的时候，估计整个板块的未偿债务达2020亿美元，第三季将降至1740亿美元。2019年以来，已有上百家房企发布新年融资计划，绝大多数目的是“借新还旧”，偿还到期债务。其中，海外融资较多。仅春节过后，就有数十家房企发布接近60亿美元融资计划，融资成本较高。
2018年12月以来，在支持民营企业发展的政策背景下，房企融资环境有所改善，但由于前期“失血”过多，短期内资金情况难以缓解。从2019年1月份销售情况看，多数房企销售压力渐显，部分房企转战利润率较高的一二线城市。针对破局之道，之前房企债务过高，是由于快速扩张规模以及追求高周转导致，目前市场下行，销售遇冷，现金流压力较大。比较好的办法是调整发展节奏，同时多元化发展，优化发展战略。
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