千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，2019年新年以来，由于适逢房地产市场春节淡季，返乡置业意向人群相比2018年略有下降，房企营销表现也比较平淡，项目折扣力度和营销推案力度都不及往年，加上部分三四线城市市场需求已经透支，综合来看，新年以来楼市成交整体走低。往年的春节返乡置业潮都是一派火热，但在今年似乎不一样了，并没有改变楼市低迷的情况。这从房企营销方面就能看出来：2019春节期间，房企营销表现平淡。从供给方面看，春节期间新推楼盘较少，新推案力度明显下降，市场仍然以去库存、去存量为主要目标。
春节期间，折扣力度和营销推案力度相比去年都有所下降，开发商自身销售预期也有下调，没有寄希望于像往年一样由返乡置业带动“购房潮”，没有过多地特别针对春节市场的营销方案推出，部分房企楼盘的“春节不打烊”也只维持基本运营，并没有推出具体的让利活动。
不仅推盘动力不足，折扣力度也较小。2019年春节期间，房企让利方式主要以特价房、首付款延期付、以老带新、实物赠送等常规方式为主，其中特价房活动较多，折扣力度可达8.2折。根据克而瑞方面监测，2018年以来房企让利空间不断缩减，但销售业绩及回款压力却在逐渐增大。
自2018年下半年开始，房企为提升销售业绩加快库存去化，特价房促销活动明显增多，直至2019春节期间。从特价房折扣力度来看，多集中在8.2-9.8折之间，相比去年6.4-8.5折的让利幅度明显下降。从实物赠送的让利方式来看，2018年部分楼盘出现了成交送宝马轿车等高价值实物的营销活动，但2019春节期间，赠送的礼品多为家电、手机等价值较低的实物。调控政策深入、返乡置业热度下降致使房企春节表现平平。房企在春节期间普遍调降新推案力度，营销热情明显下降。造成这一现象主要有两方面原因：一方面，随着房地产调控逐渐深入和长效机制建设不断推进，2019年春节房地产市场持续转冷，购房者观望态度比往年浓重。另一方面，随着一、二线城市人才优惠政策频繁出台、租赁市场规范化建设不断推进，“外漂一族”在工作城市置业、长远生活的难度正逐步降低，2019年返乡置业意向人群相比去年略有下降，致使房企对于返乡置业效应期望下降不少。
部分城市购房需求透支严重
2018年正偏离度较高的城市主要是三线城市和部分西部二线城市，这类城市整体经济面偏弱，本轮政策效应启动较晚，仍处于板块轮动中，但随着全国整体市场降温及购买力的透支，此类城市楼市面临较大的下行风险。”沈昕分析认为，“2018年负偏离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市，此类城市本轮政策效应启动最早，成交量已处于低位，下跌空间有限。”
2019年楼市或加速分化
从2018年全年来看，房企之间规模化、行业集中化的趋势愈发明显。但同时随着调控深化，企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现，行业整体风险有所累积。在此背景下，标杆性房企集中于一二线主流城市进行土地储备布局。
2018年，中海、龙湖、华润置地等企业在一二线城市的土储比例普遍在60%-90%之间。该机构认为，展望2019年，大型房企集中于一二线城市收储的趋势应该不会改变。针对三四线城市，克而瑞地产研究中心研究员杨科伟进一步分析认为，“2019年春节期间三四线城市返乡置业潮明显失色，徐州、淮安等成交量同比腰斩，韶关、晋江等同比跌幅超7成。一方面，三四线城市房价现已升至阶段性高点，市场购买力难免透支；另一方面，从去年四季度开始，三四线城市房地产市场已相继进入调整，市场成交明显减速，在此背景下，三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。”
“2019年房地产市场下行压力不容小觑，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件，一二线城市成交量可能在政策趋缓下基本保持稳定，但三四线城市预计将面临较大的调整压力。”
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