千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，2018年，房地产市场波澜不断，充满悬念。上半年，一些城市的房价仍处于惯性上涨状态，甚至部分热点城市出现了“万人摇号，一房难求”的盛况。戏剧般的转折出现在年中，8月开始，市场明显转冷，销售开始疲软，金九银十也失去了往昔的繁盛。10月的单月业绩较9月环比降低10.5%。一二线城市、三四线城市在房地产销售情况呈现出较大程度的分化。一线城市成交下滑，2018年北上广深4个一线城市商品房成交面积比重在4月跌至最低，仅为1.8%，7月份比重升至3.3%，在11月份又落回2.2%。而32个二线城市商品房成交面积比重始终维持在30%上下。
受“去库存”政策和棚改货币化政策的利好刺激，三四线城市成交面积比重在8月份上升至69.3%的历史高位，但随后市场降温以及棚改货币化安置的收紧，项目去化情况有所下降，成交逐渐疲软。销售占比在11月份跌至66.9%。
2019年，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支，预计全国楼市成交将整体回落，市场全面回归理性，但全国商品住宅成交均价继续上涨，全年涨幅在4%左右。
土地市场：成交体量仍将维持高位房企布局逐步回归一二线
2018年，国内土地楼板价、溢价率走低，流拍概率相比往年也有所上涨，市场处于由热转凉的磨合阶段。土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展，导致不少城市的供地计划难以完成，如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至不足三成。因此为了加快供应、平衡供求关系，去年年末不少城市加快了供地节奏，北京、南京更是放宽了土地出让条件，意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中。
步至2019年，克而瑞预测，土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一两年中，企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变，将会转变为回归一二线以及重点三四线城市，此类城市的成交量、价回温可能性更大。
“土地价格方面，由于房企已经逐渐回归理性，对拿地的态度更为谨慎，不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率，且资本市场环境走弱的预期依旧。2019年土地整体价格预计将持续走稳，市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。”
房企多元化：房企多元化竞争加剧规模化与专业化是趋势
房地产新常态下，部分房企不得不开始自我颠覆，通过多元业务探索，寻求新的利益增长点。房企目前已经涉及20个业务方向，主要可以分为四大板块：地产开发+，地产上下游，存量管理以及其他业务。在布局上，房企多选择与地产开发相关的延伸领域，比如养老地产、文旅地产、产业地产等；也有与地产开发相关领域，比如代建、物业管理、互联网家装等；更有解决存量资产问题的创新领域，比如联合办公、长租公寓等。
繁荣背后，仍有诸多现实问题值得被再次审视。对于大型房企而言，多元化的主要问题在于，如何在维持核心地产业务发展的前提下借助产业协同再造业务集团；而面临行业集中度逐步增强的市场格局，如何合理转型避免业绩下滑甚至被吞并则是小型房企更要思考的问题。
2019年，随着多元化参与者的逐步增多和竞争的加剧，行业格局将会被重新划分，浅尝辄止的投资合作模式将不能满足发展需求，想要将业务做大做强，为企业提供新的业务增长点，规模化和专业化是必由之路，未来这一趋势必然会延续下去。
长租公寓：市场回归理性行业加速整合
2017年，随着“租购同权”“租售并举”政策的频繁出台，住房租赁市场进入快速发展阶段，来自不同领域的市场主体涌入长租公寓领域。根据克而瑞研究中心数据显示，在行业TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家。传统开发商之外，专门从事租赁的新兴企业也试图分一杯羹。例如，链家自如公寓2018年上半年管理超过70万间房源。
各类资金涌入租赁市场，行业问题开始肆意滋长。2018年下半年，行业内接连爆发了涨租风波、爆雷时间、租金贷、甲醛门事件。经历了前期的野蛮生长后，长租公寓进入整合调整期，部分小企业生存艰难。2018年以来，已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、杭州鼎家、咖啡猫公寓、寓见公寓、昊园恒业、北京爱家心仪、恺信亚洲等多家分散式长租公寓相继因资金链断裂而“爆雷”。
1月17日，蛋壳公寓宣布以2亿美金全资战略收购杭州公寓品牌爱上租，这成为业内迄今为止最大的一桩收购案。未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。房东东公寓培训学院创始人全雳曾表示，未来品牌运营商可能也就20家。
随着行业集中度的进一步提升，行业发展秩序也开始朝着精细化运营方向转变。贝壳研究院院长杨现领表示，提升运营能力是关键，学会控制成本，提高出房效率，提升人效比，形成适合的资深运营的发展管理模式。
产业地产：或有新变化
2019年产业地产会是房企的转型利器吗？多家房企相继进军产业地产，但当前仍有不少难题待解。现今产业地产大多没有科学的市场调研和统一规划，同质化严重，后期运营也并不如意。正因为如此，少有在产业地产板块盈利的房企。
从产业地产发展情况看，需要看到目前产业地产的定义也是在转变的，包括一些创业、创新、创意等相关的产业会增加，此类产业对于用地的需求相对减少，但是更需要很多配套设施，尤其是类似互联网资源的配套和政府服务的配套等，这也是后续产业地产发展方面相对会重视和加码的内容。
商业地产：房企向轻资产模式迈进
2018年，商业地产的投资谨慎而克制。2018年商业地产发展投资同比下降，新开工降幅显著扩大。不过在消费持续升级的浪潮下以及去多元化转型的战略下，商业地产的发展态势依旧向好。2018年开出的商业项目数量达到533个，新增体量4811.35万平方米。其中，商业地产并购活跃。2018年伊始，万科印力收购凯德20个购物中心扩充商业版图。凯德也以127.86亿元收购上海北外滩星港国际中心项目。据新浪乐居统计，2018年1–11月，商业地产大宗交易近90宗，房企参与的交易数量达51宗。
经历了规模扩张阶段之后，行业升级发展大幕已拉开，随着存量时代的来临，商业地产运营企业在模式创新上有了新的突破。
目前，行业内房地产公司也在尝试运营成本较低的轻资产运营模式。其中，华润置地、花样年、保利商业、万达新城控股等企业均推出轻资产管理项目。明源地产研究院总监艾振强表示，对于已经具有一定发展规模的商业地产运营商而言，轻资产模式不失为一种新的运营方式。
2019年，商业地产依旧会迎来蓬勃的发展势头，但伴随着存量过大的问题，行业内不少传统商业将会逐渐走向改造调整的道路，而越来越多的资产优化改造范本将会出现。
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