一、全市房地产市场基本情况
（一）房地产开发投资完成情况
今年以来，莆田市房地产开发投资出现回落，增速总体呈S形波动。据千讯咨询发布的《中国房地产市场发展研究及投资前景报告》了解，2018年，莆田市房地产开发企业共完成投资358.22亿元，下降7.9%。前三个季度增速分别为8.3%、-6.1%、-5.2%。增速位居全省第八位。房地产开发投资总量占全省的比重为7.3%，比上年回落0.8个百分点。
按工程用途分，住宅投资占比超七成，2018年住宅完成投资268.19亿元，下降0.8%，占全市房地产投资比重74.9%。办公楼投资11.43亿元，下降45.7%；商业营业用房投资29.79亿元，下降36.3%；其他投资48.8亿元，下降3.6%。
按构成分，建筑工程投资221.65亿元，下降15%；安装工程投资25.29亿元，下降19.2%；设备工器具购置费2.38亿元，下降29.2%；其他费用108.90亿元，增长16.5%，其中土地购置费104.15亿元，增长26.6%。
（二）商品房销售情况
2018年，全市商品房销售面积409.88万平方米，增长2.7%，增速比三季度提升6.5个百分点，比上月提升0.5个百分点。拉动GDP增长0.1%。从全省范围看，增速居全省第六位，占全省的比重为6.6%。
按类型分，商品住宅销售面积348.63万平方米，增长3.9%；办公楼销售面积11.75万平方米，下降45.6%；商业营业用房销售面积31.56万平方米，增长37.1%；其他房屋销售面积17.95万平方米，下降5.3%。
按区域分，莆田市各县区销售区域差距明显。北岸由于去年基数低商品房销售面积增速最高，商品房销售面积16.53万平方米，增长18.7%。城厢区由于处于市区，地段优势凸出，加上洋西片区和城厢区莆田西霞林地块A等政府回购安置房入市。商品房销售面积91.41万平方米，增长12.4%；作为黑马县区涵江区今年迎来一波推盘高潮，水韵城、华永天澜城、保利等几个项目的热销，成绩喜人，商品房销售面积93.93万平方米，增长10.6%。荔城区由于房企融资资金成本上升，多个楼盘促销走量。尤其是高价入市的溪白地块，一直采取全民营销，商品房销售面积85.18万平方米，增长6.8%；秀屿区由于去年火车站地块国投城市广场热卖，去年销售基数太大，商品房销售面积增速下降49.5%。
（三）全市均价突破万元
据住建网签数据显示，2018年全市商品房销售均价10044元/平米，增长16.3%，其中商品住房均价10123元/平米，增长20.8%。商品住房销售均价按区域分，除仙游县基本持平外，市本级各区域都呈不同幅度的上升。其中城厢区13929元/平米，增长14.0%；荔城区13037元/平米，增长18.5%；涵江区9415元/平米，增长16.0%；秀屿区6467元/平米，增长17.5%；仙游县6169元/平米，增长1.3%。
（四）去库存成效明显
2018年，莆田市商品房屋待售面积155.55万平方米，下降9.6%，去化周期约5个月。其中，住宅待售面积66.81万平方米，下降5.4%；待售1-3年（含1年）面积42.46万平方米；待售3年以上（含3年）面积72.55万平方米，增长349.2%。
（五）土地拍卖节奏加快
2018年7月1日，莆田楼市出台精准调控稳定房地产市场的通知，其中即设定了未来三年各区域房价调控目标，也提出将“优化土地供应管理”。在这一政策刺激下，莆田土地速度加快，特别是在11月-12月，两个月拍出8幅地块，拍地总金额超过20亿。
二、值得关注的问题
（一）部分先行指标下降
2018年以来，受调控政策和资金趋紧等因素影响，部分开发企业开发意愿不强，莆田市房地产市场中企业新开工面积和房屋竣工面积等指标同比回落。2018年，房地产企业新开工面积449.18万平方米，下降7.3%，增幅比上年回落20.2个百分点。房屋竣工面积123.09万平方米，下降24.2%，增幅比上年回落47.8个百分点。先行指标的大幅回落，影响房地产开发进度，对商品房的后市持续供给产生影响，不利于市场的平稳健康运行。
（二）房地产企业经营风险加大
在本轮房地产市场调控中，货币信贷政策明显收紧，房地产企业销售缓慢增长导致资金回笼速度放慢，房地产企业经营风险加大。2018年，莆田市房地产开发企业本年到位资金385.04亿元，下降11.3%，增幅比上年回落16.3个百分点。其中，国内贷款31.0亿元，下降26.9%；自筹资金207.7亿元，下降10.6%；其他资金来源21.33亿元，下降86.6%。以销售回笼资金为主的定金及预收款80.78亿元，下降7.8%，个人按揭贷款44.22亿元，下降3.3%。
（三）土地拍卖市场市场降温明显
莆田土地市场的降温从2017年下半年开始，而在进入2018年之后，莆田土地市场随着政策的变化没有得到改变。据莆田国土局数据统计，2018年全年莆田（仙游未统计在内）拍地总金额为60.34亿元，相比于2017年的104.06亿，下降42.0%。尤其是下半年，莆田共有火车站地块、江口镇旧城地块、涵江铺尾地块、磐龙山庄地块、山亭镇地块等多宗土地流拍或停拍，流拍或停拍地块数量相比去年大幅度增加。
土拍低溢价率也是莆田下半年土地市场的一大特征。2月12日出让的莆田学院北区二期地块吸引17家企业竞拍，地价涨幅率196%；4月24日出让的涵江区塘北片区苍林地块共吸引11家企业竞拍，地价涨幅率150.77%；5月9日出让的秀屿区拍-2018-06号地块涨幅率169%。但是下半年开始，土地交易市场又转入急冷状态。出让的13宗经营性房地产用地涨幅率都未过百，其中有5宗地涨幅率在10%以下，说明开发商在土地市场上拿地信心严重不足。一方面，房企面临越来越严重的现金流压力，另一方面，限价等调控措施的存在让开发商拿地的热情变得谨慎。
三、对策建议
1、积极应对房地产市场变化。全面贯彻落实习总书记“房子是用来住的，不是用来炒的”重要指示，加强房地产市场监控，保持价格稳定，强化市场引导。面对经济下行的形势，房地产企业要积极适应市场的需求和变化，增强市场竞争力和自身的软实力。把着力点放在产业内部调整上，在产品多样性上下功夫，提升产品档次，合理配套商业及办公用房，满足市场多重需求，适应楼市发展的新形势，推进房地产业健康发展。与此同时，应时刻关注一、二线城市房地产价格的变化，为我市房地产市场健康发展作出及时、准确的应对措施。
2、简化审批，加强监督管理力度。推进简政放权，压缩审批时限，加快房地产项目前期各项手续证件的审批办理。促进已供地的项目尽快办理前期手续，尽快开工，为明年的房地产市场的投资和房源有足够的项目支撑。
3、合理制定发展规划，科学增加土地供给。全面科学制定房地产发展规划，保持合理的投资规模和速度，根据不同地区的发展情况和市场走势规划土地供给，涉及拆迁及城中村改造的地区应及时增加土地供给，避免供不应求、抢购等原因推动房价上涨，库存较大且消费能力不足的地区应减少甚至不推出土地，避免供过于求加大房地产市场去库存压力。
4、建立调控监管机制，坚决打击捂盘惜售的行为。加强部门联合执法，整顿、规范市场秩序，严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、违规销售等扰乱市场秩序的行为，建立调控监管机制，减少投机行为对市场秩序的干扰。目前我市去库存取得的成效良好，但是3年以上的商品房去库存成效不明显，主要原因是拿地较早的莆田本地房企，囤地囤现房，房子均已竣工，达到销售条件，但是迟迟不开盘捂盘惜售，致使我市3年以上的商品房库存一直居高不下。