新房供量同比大涨成交量同比仅增1.2%
千讯咨询发布的中国住宅市场发展研究及投资前景报告显示，2018年上海新增供给面积836万平方米，同比增长122.1%；而同年上海新建商品住宅成交面积约647万平方米，同比仅增长1.2%。“上海楼市经历了2017年商品住宅供应自2006年以来的最低水平，2018年呈现近3年以来首次供大于求的‘逆转’，但供给放量并未推动成交量的上行。”
近几个月讨论买房的人明显少了。管理员还是每天发送“上海重磅推盘”或“稀缺二手房源”，但他往往要唱十几天的“独角戏”才会换来一两条可能还是广告链接的“回应”。临近年底，大家的话题从学区房转到了辅导孩子学习方面，偶尔有一两句关于买房的讨论，众人的态度也是高度一致——继续观望。
“从短周期来看，当前市场类似于2011年走势。若以2012年为参照，预计2019年新建商品住宅成交量将小幅增长。”土地市场方面，2018年上海共成交278幅土地，土地成交建筑面积2381万平方米，同比增长26%。土地出让总金额1927亿元，同比增长19%。
在2016年上海土地成交建筑面积到达低点后，2017年开始步入上升通道，但2018年同比增速放缓。纵观2018年年初累计数据，除3月和10月，其他各月份年初累计土地成交建筑面积同比增速持续回落。值得注意的是，2018年上海土地市场溢价率低，甚至接连出现流拍现象。在重租赁和严管控的背景下，加之房企资金压力加剧，房企拿地也更加理性谨慎。2018年12月份，上海共成交31幅地块中，商品房住宅用地仅有4幅。
新房价格继续上升二手房价格同比降2.7%
2018年上海新房成交均价为53432元/平方米，同比上涨11.5%。2007年至2018年，上海房价整体呈现上升的走势。受成交项目结构影响，2018年12月上海新建商品住宅成交均价为61836元/平方米，环比上涨5.0%，同比上涨24.8%。从2018年12月份成交金额来看，销售排名前5位的商品住宅项目成交均价均超过10万/平方米，较2018年11月份有所上涨。
从同比涨幅来看，自2011年至2018年，成交均价同比涨幅收窄，2018年同比较2017年同比下跌13.6个百分点。2011年和2012年上海新房价格接近于零的同比增速，是因为一系列限购限贷政策的有效遏制。预计后续上海新房成交价格整体将类似于2011~2015年间的盘整态势。
2018年上海二手住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降2.7%。“相比新建住宅限价，当下市场二手房的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经市场过半，北京、上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。”
2018年上海二手住宅累计成交约16.4万套，同比增长7.8%。2018年二手房成交量仍在低位运行，市场属于平稳波动。二手房月度价格指数持续高位盘整，自2018年以来进入下行通道。随着成交量的萎缩，二手房价成交价格如期下跌，考虑到政策环境和信贷环境仍然没有放松，预计上海二手房价格将继续小幅下行趋势，近几年需求恐难以维持旺盛水平。
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