对于当前宅基地现状，各界看法较为统一，但对于改革进度的评价却并不一致。在分组审议中，宅基地只能在集体内部流转。当村里人越来越多走到城里的时候，还得要求这个宅基地在村集体内部流转，这违背了现实。事实上，房地产宅基地交易隐性市场却在不断发展，这些交易由于不受法律的保护，乱象丛生，产生了大量的社会问题、社会纠纷，也影响到社会的稳定，建议加紧探索宅基地自愿有偿退出和转让机制，实现宅基地的有效利用和管理优化，早日将这一灰色市场纳入法治的轨道。
当前宅基地使用权流转、退出机制不完善不清晰，立法滞后。此外，农民房屋产权权能不完整，没有抵押权能。随着农民进城落户居住，农村房屋常年闲置的越来越多，由于缺乏交易市场及交易规则，资产变现难。千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，赋予宅基地使用权在一定范围内的流转、房地产有偿退出、继承及抵押权能。目前宅基地在本集体经济组织内流转，无法形成流转市场和价值，应逐步扩大流转范围。
农村的住房、宅基地闲置非常严重，又不允许买卖，农房与宅基地也应“三权分置”，鼓励承包地流转，也应鼓励农房、宅基地流转，否则，农房闲置不值钱，城市的财富又无法向农村流动，这是两不利，应当改为两利，即鼓励农房与宅基地流转，使城市人下乡养老有安全稳定预期，这是新乡镇建设的一条出路。
根据当前相关政策，宅基地使用权转让尚设定在集体组织内部成员之间，并未对城市居民放开。当然，流转范围太小，形不成流转市场，范围过大，城市居民下乡占用宅基地可能会成为难以阻挡之势，要把握好“度”，要禁止城市居民利用宅基地建别墅和私人会所。
完善农民房产制度，改革趋向是向城镇房屋看齐，对符合规划、合法取得的宅基地上的农民房屋，由政府主管部门核发集体土地使用权证和房屋产权证，确认产权。依法赋予农民在将房屋抵押时宅基地使用同时抵押的权能，通过“地随房走”实现房地一体，宅基地的集体所有权管住了，农民取得宅基地的资格权管住了，农民房屋的流转可以有限度放开。