千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，刚刚过去的2018年似乎是房地产行业发生质变的一年，在多城多轮累计450次调控下，“房住不炒”深入人心，房地产行业逐步趋稳。这一年，上半年“抢人大战”“摇号抢房”热热闹闹，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租购并举在这一年逐步落地，随之而来的是亟待破解的行业症结。2018年留给我们很多问题，随着房地产市场健康发展长效机制的构建，“房主不炒”“因城施策”“分类指导”的贯彻执行，我们终将迎来稳定发展的市场、完善的住房保障体系。
1、二三线城市上演“抢人大战”致房价上涨
2018年，多个二三线城市突然涌现“抢人”潮，西安、成都、天津等地接连出现放宽人才落户的政策。据中原地产研究院统计，自2017年到2018年6月，全国已有超50个城市发布了“人才落户”政策。一方面，北京、上海等一线城市向高精尖产业的高端人才抛出“橄榄枝”；另一方面，山东临沂等三四线城市人才政策也全面开花。
“抢人”大战的背后，是这些城市正在通往产业结构和城市量级跃升的路上，但短时间内大量的迁入人口也导致了当地楼市供给紧张、房价水涨船高。随后，住建部约谈12个房价过快上涨城市，其中大部分城市落户政策宽松。
2、多个一二线城市开启“摇号买房”模式
2018年以来，上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳等城市进入“摇号买房”模式。买房摇号政策主要是在一些房产销售比较热门的一线二线城市实施的，也并不是所有的房子都需要摇号才能购买，买房摇号政策的目的是缓解新房与可售房源，及开盘销售房源供应不平衡的状态。
“摇号买房”在一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化，防止出现疯狂抢房或者深夜排队买房，或者是房企花钱请人或找托排队买房的火爆假象。但也产生了一些不良影响，如深圳出现缴纳500万诚意金才能摇号，杭州出现万人摇号抢购百余套房，西安爆出“融创天朗61南长安街壹号”为关系户内定房源，后相关人员被依法处理。
3、海南实施全域限购抑制投机
在2018年4月海南获批建设全岛自贸区以及探索建设自由港的大背景下，出台稳定楼市的政策措施具有极强的信号意义。从楼市角度看，海南此类政策的落实，提高了购房的门槛，有效地抑制了投资投机需求，同时也有利于自住需求者从容购房。从经济发展角度看，海南拿出“断臂”精神，力图减少对于房地产的依赖度（全国房地产依赖度最高的省份），有利于经济发展与产业结构优化。随着此类政策效应的显现，海南楼市将不断回归平稳状态。
4、棚改货币化安置政策全面收紧
2018年6月下旬，市场上出现了“国家开发银行收紧棚改融资政策”的传闻。7月份，住建部称，因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，会议要求，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
2015年4季度国家提出房地产去库存的工作目标后，各地棚改加速，一方面，有力推进了房地产去库存；但另一方面，也在一定程度上推高了房价。随着库存减少，取消货币化安置优惠政策、下调货币化安置比例，有助于稳定房价。
5、七部委开展治理房地产市场乱象专项行动
2018年以来，全国多地房地产市场存在违规违法等乱象，扰乱了正常的市场交易秩序，不利于行业健康发展。于是，一系列会议召开和政策文件发布、对地方政府的约谈、督察组全国市场督查等工作，尤其是七部委新政，罕见的出现了中宣部、公安部、司法部这三个特殊部门，说明国家非常重视此次整治市场秩序的行动，严打各种违规违法行为。
6、万科高喊“活下去”房企谋求多元化发展
2018年9月30日，一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播，万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮表示，3年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开,所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。
龙头房企们也有着同样的认识，多元化发展已经成为了他们的必选项。碧桂园12月份管理会议上，集团董事会主席杨国强曾做了一番讲话，关于机器人的内容就占了1/3。2018年年初，许家印也提出了“新恒大”战略，以形成一基两翼一龙头的产业格局，即民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的发展策略。天风证券的研究报告便指出，国内30强房企在长租公寓、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。
7、多家内地房企赴港上市拓宽融资渠道
在资金吃紧的大环境下，通过上市拓宽融资途径成为不少房企的发展之道。据不完全统计，2018年已有12家内地房企先后赴港IPO。其中，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团已先行完成上市，银城国际、德信中国、万城控股、万创国际、海伦堡、中梁地产、奥山控股尚在排队中。其中，除正荣地产、中梁地产及美的置业外，其他多为区域型房企，布局城市有限且销售规模较小。
负债率高或是这些中小型房企急于上市的原因之一，不少中小房企在招股书中坦言，上市筹得资金将用于清偿借款。然而，融资情况并不尽如人意，许多上市房企已经出现认购不足或股价在上市当天破发的情况。
8、土地流拍频现房企预期趋谨慎
2018年的地王减少，流拍增多。据克而瑞研究中心统计，截至2018年10月，全国土地流拍数量达到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份，流拍土地均超过100宗，其中10月更是达到峰值，158宗土地流拍。下半年以来，上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍的现象，并向三四线城市蔓延。易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率也持续下行，11月为10.2%，已下滑至2011年以来的历史低点附近。
2018年3季度以来，房市快速降温，房企对后市预期转差，金融监管趋严，偿债高峰期来临，热点城市限地价、限房价、竞自持、竞配建等政策带来房企盈利、周转压力等，都是造成土地流拍情况更加严重的原因。
9、长租公寓频“爆雷”敲响警钟
长租公寓是房企拓展自身业务的一个重要领域，但2018年长租公寓市场“潮起潮落”。在租购并举机制下，长租领域出台不少利好政策，万科、碧桂园、龙湖、旭辉等众多知名房企纷纷试水，抢滩并瓜分长租公寓市场。然而在急速发展过程中，各类问题也开始凸显，“爆雷”不断。2018年8月起，不断有媒体曝出各地长租公寓哄抬租金、抢占囤积房源。同月，“甲醛超标”事件被推上风口浪尖。10月，某长租公寓被曝资金链断裂，股权已全部质押给银行，导致业主收不到租金，租户被强行退租后银行仍自动扣款，长租公寓背后风险受到业界关注。据不完全统计，2018年已有至少10家初具规模的长租公寓商因资金链断裂宣告破产。
一批“暴雷”事件过后，长租公寓行业得到洗牌，许多中小型的长租公寓平台黯然离场。长租公寓这个此前被普遍看好的“红海”市场显现出的风险，得到相关部门的重视，行业逐渐走向更加规范的发展路径。
10、开发商规模增速不减“千亿军团”扩容加速
据克而瑞统计，2018年前11个月，已有25家房企的销售规模突破千亿元。这个数字超过以往任何一个年份，2015年仅有7家房企实现千亿元销售规模。2010年，万科率先跨入“千亿聚乐部”，那天在此之前，万科用了数十年时间都未完成“千亿梦想”。但近几年来，中型房企跨越“千亿门槛”，仅用3年时间的却不少。
“千亿军团”成员不断扩容，与近年来增量市场蛋糕扩大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿元，7年时间增长了13倍。
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