停止实物分配前的1997年全国商品房竣工面积为15820万平方米，但到10年之后的2007年，全国商品房竣工面积为58236万平方米，较十年前翻了3.68倍；而2017年，全国商品房竣工面积达101486万平方米，在2007年的基础上近乎再翻了一倍。
尤其2003年以后，人们购房意识较过去显著提升，千讯咨询发布的《中国商品房市场前景调查分析报告》显示，局部市场呈现商品房供不应求的格局。彼时，全国房地产开发投资快速升温，以杭州为代表的部分城市房价逐步冒头上涨，也正是在这段时间，南方开发商阵营的代表如万科、金地、恒大等企业启动全国扩张策略，北上、东进、西拓，开发商在全国范围的首轮土地扩张悄然启动。
市场上，房地产投资和交易升温，不少城市房价上涨压力出现，为防止市场继续过热，国家祭出新一轮宏观调控，从信贷、土地等方向出台调控措施，试图稳定市场走势。2003年6月，中国人民银行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号），加强房地产开发贷款管理，严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人住房贷款管理等。
但随后不久，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，要求对符合条件的房地产开发企业和房地产项目继续加大信贷支持力度。
不过，围绕房地产的各种规范和堵漏仍在继续。2004年3月，国土资源部、监察部发出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。此举被业内称为国有土地的“8·31大限”，此后，开发商只能通过招拍挂这几种公开途径获取一手土地，低价拿地的历史宣告终结。
从18号文的支持，到其他一系列调控政策如新旧“国八条”、“国六条”等的相继出台，显示出国家既希望通过房地产拉动经济增长又担忧房地产价格过度波动的深刻用意。