在房地产调控持续加码的趋势下,大中型房企依然在加速拿地。拿地多,也推动了房地产企业的融资需求。房企不放弃规模化追求,但随着融资难度明显加大,融资成本也居高不下。目前房企融资需求更多是因为需要替换2016年部分高成本资金,房企资金链依然宽裕,但随着调控持续,房企的压力将越来越大。
中国最大的风险是债务危机,一个项目违约可能拖垮一个企业,一个企业债务违约可能导致该企业所在行业遭遇金融挤兑而爆发连锁反应式债务危机。千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示,目前不少房地产企业也在去杠杆,虽然资产负债率有所下降,但仍居于高位,今年末以及明后年将进入还债高峰期,如果没有足够的资金周转,就可能导致房地产业的债务危机,并导致楼市更大的风险。在去杠杆和抑泡沫的大背景下,流向房地产的资金是严控的,房企依靠销售回款还债难度很大,适度放松房企直接融资用于还债,有助于房企化解债务危机。
2018年房企密集融资就是来源于资金压力,一方面要规模化,不进入头部企业阵营生存压力巨大;另一方面又缺钱实现规模化,针对中小房企的各种资金支持明显不如头部房企,中小房企不得不想尽一切办法去融资。同时,头部房企的日子也并没有想象中那么好过,万科的“活下去”也在一定层面上折射出头部阵营的压力,从下半年来看,头部房企也积极进行价格调整,并进一步以价换量,加速销售资金回流。
相比于大型房企,中小房企面临更多生死考验。从目前的现状来看,中小型房企的融资非常不乐观,更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。
房地产市场的平稳健康发展是中央的政策诉求,房地产能否平稳的关键因素在于房地产金融,如果流入房地产的资金能够保持相对稳定,房地产市场的平稳就相对可期。因此,未来房企融资整体上会保持略为收紧且相对稳定的状态,避免市场大起的同时防范大落。中小房企很难在银行系统获得信贷,也很难在公开资本市场获得融资,它们的压力是巨大的。但因为它们更多是在局部市场,因此不太会构成系统性风险。
大型房企的融资渠道更多,但是覆盖的城市和产业更广,营销能力更强,回笼资金更大,但用钱的地方更多,更具有系统性风险,也更容易引发金融监管部门的关注和关照,反过来说它们的资金压力虽大,但风险未必会更大。