千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，从9月底开始，星星点点的楼市降价消息逐渐汇成一场疾风骤雨，交易趋冷的市场状态席卷了全国许多城市，仅仅一个多月的时间，就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态度。除少量前期涨幅过大的城市出现较大幅度价格回调外，绝大多数城市并未出现明显的降价，而降价的多出现在城市郊区。房企在价格调整上也表现得“扭扭捏捏”，多以限时限量特价房、精装房改为毛坯房交付、送车位等方式变相降价，直接调整价格的并不多见。
市场转冷虽已成事实，但会有多大幅度地回调，仍然难以预料。虽然短期内房地产市场仍将继续调整，但由于楼市受政策影响较大，长期走势难以做出明确判断。
观望情绪渐浓热点城市成交量下跌
10月，郑州市商品住宅成交面积同比上升36%，环比下跌21%，较2018年月平均成交面积低10%。成交面积萎缩的情况在许多城市都已出现。上述机构称，10月，在机构监测的29个重点城市中，商品住宅成交面积为2302万平方米，同比增长9%，环比下降6%，当月整体成交面积不及2018年1月以来的月均水平。
其中，一线城市成交低位回升态势在10月戛然而止，同比、环比齐跌，环比锐减45%，同比微跌3%。二三线城市成交量环比持平，同比增长10%。各城市市场热度持续分化，成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持较高热度，同比、环比齐增；长沙、杭州、苏州、青岛、南京等城市市场降温明显，预计后市成交仍将保持小幅微降。
今年“金九银十”成色不足，大部分热点城市商品房成交量均出现环比下行，10月，其监测的20个热点城市合计成交1448万平方米，环比下调11%。“‘金九银十’实际上是传统概念，现在已经不存在了。以前冬季施工困难，零度以下基本就不能施工，开发商必须在9~10月把房子预售出去，所以这两个月成交占比非常高，但随着技术的提高，这一问题已经不存在。从最近几年的市场看，受长假影响，9~10月整体成交量都低于11~12月。”
成交不振也导致库存有所上升。克而瑞地产研究中心称，10月份半数以上热点城市库存面积环比小幅回升，但涨幅均在10%以内，同比则涨多跌少。
整体降幅不大分化较为严重
相比成交量，房价只是部分地方出现小幅下降，仅用涨或者跌来描述市场，则有失偏颇。分化不仅出现在城市与城市之间，城市内部也存在不同的表现。
从8月中旬开始，天津津南区某大型楼盘就一次次推出优惠促销活动，从未间断。8月中旬推出“8周年庆，感恩大促”的优惠活动；9月中下旬，以“中秋巨献”名义推出特价房，并且限制交易时间与交易数量；国庆期间推出两栋特价楼，声称数量不多，优惠活动会尽快结束。
现阶段出现降价的城市仅限于一线城市和一些二线城市，且整体降价幅度有限，大多数城市处于持平状态。而在一些三四线城市，还存在价格上涨的情况。“从下跌的城市看，更多的还是体现在大城市的部分项目上，整个区域不见得都在下跌。部分城市近期供应增加，也容易带动房价下调。”从成交量上看，房地产市场确实出现了拐点，定价也有所松动，但整体降幅不大。对购房者而言，由于房贷利率上调，实际买房负担并未减少。
短期仍将回调长期难以预料
这场楼市调整，或许只是刚刚开始。多位业内人士认为，未来几个月，房价仍有回调可能。在政策从紧基调不变的情况下，未来两个月，商品房整体成交量价不会出现明显波动，但2018年积蓄的下拉力可能在2019年上半年显现出来，房地产市场或出现降价潮扩大、热点城市遇冷的情况。一线城市降温会更为明显，有价无市的局面将更多出现在部分一线城市。
之前支撑市场上涨的三线城市，最近都上涨乏力，热点一二线城市逐渐出现了全面降温的趋势。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。目前这一波降价，除了受资金面影响，也与楼盘密集供应有关，这个时候必须降价。但11月份以后，若是销售回款不错，房企定价策略可能会趋于强硬。
对于房地产市场的长期走势，不少专家比较乐观。“年底利好消息比较多，如房贷利率或见顶、放贷节奏加快等，会对市场交易产生一定影响。市场情绪虽然悲观，但供应量在增加，如果政策配合到位，市场交易完全可以恢复。”严跃进说，此前的房地产周期都呈现出涨多跌少、涨易跌难的趋势，因此，后续看涨的动力依然很强。
谢逸枫认为，从现在到明年一季度，房地产市场会呈现持续降温的态势。但受库存减少、棚改政策仍有操作空间、财政收入压力加大等因素影响，明年房价上涨的压力较大。
对未来两年的市场走势，一线、强二线城市在2018年量稳价跌，2019年量升，2020年价格上涨，但涨价空间有限；弱二线城市2018年量缩价涨，2019年量稳，2020年价格下跌，但幅度有限；三四线城市市场分化，都市圈内三四线城市的未来趋势与强二线城市类似，其他三四线城市目前处于上升期，尽管棚改工作进入后半场，未来仍存在结构性机会。由于房地产市场受国家宏观调控影响较大，而政策走向又难以预料，对于房地产市场的长期走势，很难有一个明确的判断。
相关研究报告
房地产项目可行性研究报告
中国房地产行业发展趋势分析预测报
中国房地产行业发展研究报告